הכסף יהיה יותר בטוח ( לצפייה לחץ על הכותרת )

דמי הכניסה לבתי הדיור–המוגן רועי חרש ודינה פרייזינגר

 הכסף יהיה יותר בטוח

העלייה בתוחלת–החיים, והרצון לחיות לא בבדידות בגיל השלישי מביאים לכך שעשרות–אלפי אזרחים ותיקים  במדינה בוחרים להתגורר במסגרות של בתי דיור–מוגן, והביקוש להם נמצא במגמת עלייה. אלא שהכניסה לבית איכותי כרוכה  בעלויות מאוד גבוהות, לעיתים של מיליוני שקלים כפיקדון.

ועדת העבודה, הרווחה והבריאות בכנסת אישרה באחרונה  לקריאה שנייה ושלישית את "הצעת–חוק הדיור–המוגן", שמטרתה להבטיח הגנה ראויה על כספי הפיקדונות שאותם  מפקידים הדיירים בכניסתם לבתי הדיור–המוגן. על–פי הערכות,  דיירי הדיור–המוגן הפקידו בידי מפעילי הדיור–המוגן פיקדונות  של כ–‭12‬ מיליארד שקלים, לעיתים בלי שקיבלו בטוחה פיננסית  או קניינית להבטחת השבת יתרת כספיהם בעתיד. תיקון "סעיף הבטוחות" בחוק טומן בחובו השפעות רוחב משמעותיות הן על  הדיירים והן גם על מפעילי בתי הדיור–המוגן.

כיום, החוק קובע כי דייר המפקיד יותר מ–‭70,000‬ שקלים  או ‭ 7%‬ מהפיקדון, לפי הנמוך מביניהם, זכאי להעמדת בטוחה להשבת כספי יתרת הפיקדון, אך הדייר רשאי לוותר על העמדת  הבטוחה. עיקר הבטוחות הנהוגות בשוק הן ערבות–בנקאית או משכנתא הניתנת לטובת הדייר או לטובת נאמן שמינה מפעיל  הבית. מאחר שהוראות החוק קובעות כי הדייר יישא ב–%‭80 ‬  מסך כל עלויות הבטוחה, ומפעיל הבית ב–%‭20‬ הנותרים, דיירים רבים מוותרים על קבלת הבטוחה בשל העלויות הגבוהות שלה, או מסתפקים בבטוחות נחותות.

התיקון לחוק – אם יאושר – ישנה את "כללי המשחק":  ראשית, זכות הוויתור של הדייר על קבלת הבטוחה בוטלה, והיא  תהיה הוראה מחייבת שלא ניתן להתנות עליה. שנית, נקבע כי  עד למועד האכלוס יעמיד מפעיל הבית ערבות–בנקאית לדייר, אלא אם ניתן יהיה לרשום משכנתא בדרגה  ראשונה ע"ש הדייר. שלישית, בוטל המנגנון של רישום משכנתא ע"ש חברה לנאמנות לטובת הדייר, כך שהבטוחה תהיה משכנתא בדרגה ראשונה הרשומה במישרין ע"ש הדייר (ביחס לשטח הדירה  בלבד). רביעית, עלויות הבטוחה יושתו על מפעיל הבית באופן מלא.

ככל שהתיקון לחוק יאושר, מפעילי הבתים יפעלו במרץ רב להאצת הליכי רישום הבית–המשותף בשים לב למורכבות  הכרוכה של תהליכים אלה. הליכים, אשר לעיתים אורכים  שנים רבות, ומגדילים את הוצאות המימון. כמו כן, לאור ביטול  האפשרות של רישום משכנתא ע"ש נאמן לטובת הדייר, תחול  ביורוקרטיה נוספת, בין היתר, הצורך בהמצאת אישור על היעדר  חובות ארנונה, הדרוש לרישום משכנתא ע"ש הדייר.

לעניין בתים שבהקמה, אלו יצטרכו לחשב מסלול מחדש  בנוגע לתזרים המזומנים הצפוי, שכן על–פי התיקון, עד למועד  האכלוס יידרשו המפעילים לשאת בשיעור של ‭ 100%‬ מסך  עלויות מימון הבטוחה (פי 5 מהעלויות כיום). בשל בעיה זו,  כפי שעלה במסגרת דיוני הוועדה הוצע פתרון–ביניים, שייבחן  בקריאה השנייה, לשנתיים הראשונות לאחר האכלוס, ובטרם רישום הבית המשותף. במהלך שנתיים אלה ניתן יהיה לתת  לדייר בטוחה של רישום הערת–אזהרה (על התחייבות לרישום  משכנתא) ומכתב החרגה ליחידתו, ככל שקיים גורם מממן שלטובתו רשומה משכנתא מדרגה ראשונה. בתום השנתיים  הנ"ל, וככל שטרם נרשמה המשכנתא, ועדת החריגים תבחן את סוג הבטוחה שניתן יהיה לאשר באופן חריג ביחס לאותו בית.

שינוי משמעותי נוסף שמוצע הוא מינוי רואה–חשבון חיצוני, אשר יבחן ויקבע מדי שנה את איתנותו הפיננסית של הבית. התיקון לחוק מציע הגנה נוספת לדיירים על–ידי הקמת שתי  קרנות, אשר ינוהלו על–ידי האפוטרופוס הכללי: האחת, קרן לתשלומי אשפוז לדיירים שהפכו לסיעודיים, פונו מהבית אך  הפיקדון טרם הושב להם; והשנייה, קרן לכלל הבתים בארץ, שתשמש למצבים שבהם הבית נקלע לקשיים בתפעול השוטף.

אם אכן יאושר התיקון לחוק, יחול שינוי מבורך בעולם הדיור–המוגן שיביא לשיפור משמעותי בהגנה על הדיירים. •

דיירי הדיור–המוגן הפקידו בידי המפעילים  פיקדונות של כ‭12– ‬ מיליארד שקלים, לעיתים בלי שקיבלו בטוחה פיננסית. תיקון לחוק הדיור–המוגן  – אם יאושר – ישנה  את "כללי המשחק"

הכותבים הם עורכי–דין