קטגוריה: החלטות עמותה
תאריך פרסום: 14.6.15
פרוטוקול האסיפה הכללית-החצי שנתית של עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל
שהתקיימה ביום א' 14.6.2015 בבית פרוטיאה בכפר, תל-מונד
השתתפו: חברי הנהלה: צבי אלדרוטי -יו"ר ,גיורא עמיר,צבי מטוס,יואל אמיר,דינה עברון,מורי סיון,שלמה כוכבי,רבקה גן-אלרון,עמיחי בן דרור.
חברי ועדת ביקורת: לאה שץ-סופר,אברהם רוזנשטרייך יו"ר.
נעדר: צבי עגנון.
הוזמנו: רו"ח עופר בק, עורכי דין וייס-פורת, עו"ד זאב וייס, עו"ד דנה מליחי חקמון.
משרד פרילוג: זכריה רייך.
נציגי הבתים שהשתתפו: בית בלב תל-אביב
אחוזת בית רעננה דור טבעון- טבעון
אחוזת נווה חוף הבית רמת השרון
אחוזת בית הכרם, י-ם וורה סלומונס כ"ס
אחוזת פולג לב אבות-רחובות
אחוזת ראשונים ראשל"צ מגדלי אלישע-חיפה
אחוזת צהלה מגדלי הים-התיכון, בת-ים
בית אילדן, קרית מוצקין מגדלי הים התיכון כ"ס
בית בכפר, גדרה מגדלי הים התיכון, נורדיה
בית בכפר, ביתן אהרון מגדלי הים התיכון, צומת סביון
בית בכפר הדרים, כ"ס נווה אפעל-משען
בית בכפר חוף כנרת נוף המושבה פתח-תקוה
בית בכפר כפר-סבא עד -120 הוד השרון
בית ברודצקי תל-אביב עד-120 ראשון-לציון
בית טובי העיר ירושלים עד-120 רמת החייל
בית גיל-פז כפ"ס פאלאס תל-אביב
גני שרונים, אבן-יהודה פרוטיאה בהר-שורש
גן-בעיר רמת-גן פרוטיאה הרצליה
פרוטיאה בכפר תל-מונד
רמת תמיר –ירושלים
שבעת הכוכבים-הרצליה
סדר יום:
10:00 התכנסות, רישום וכיבוד קל.
10:30 פתיחת האסיפה.
א. בחירת יו"ר האספה ומזכירה.
ב. ברכת מנהלת הבית.
ג. צבי אלדרוטי יו"ר ההנהלה-דו"ח פעולות העמותה.
ד. דיווח על נושאים משפטיים מאת משרד עו"ד וייס-פורת.
ה. מהנעשה בכנסת דיווח מאת משרד פרילוג.
ו. אישור דו"ח כספי של שנת 2014 – רו"ח עופר בק.
ז. דו"ח וועדת הביקורת – אברהם רוזנשטיין.
ח. דברים מפי באי האסיפה.
ט. שונות.
א. בחירת יו"ר האסיפה, מורי סיון חבר הנהלה ודובר העמותה.
מזכירה: חווה תירוש.
ב. מנכל"ית הבית הגברת דז מסדר, מברכת את החברים לקיום האסיפה בבית פרוטיאה בכפר. מאחלת הצלחה ומקדמת בברכה, המשך המסורת לקיום אסיפות העמותה בביתם. מדווחת שהבית שלהם הציע כבטוחה לדיירים את סעיף המשכנתה הראשונה, 150 איש מדיירי הבית חתמו עד כה.
ג. דברי צבי אלדרוטי, יו"ר הנהלת העמותה.
לבאי האספה, בוקר טוב.
שוב אנו נפגשים לאחר שחלפה חצי שנה מהאספה הקודמת.
אסקור בקצרה את אירועי מחצית השנה האחרונה ופעילות הנהלת העמותה במקביל לאירועים אלה.
החוק כידוע נכנס לתוקפו במלואו החודש ב- 2.6.15. אולם לדאבוננו בשל הבחירות ואיחור בהקמת הממשלה, התקנות הנלוות לחוק טרם אושרו ונחתמו ע"י השר הממונה על החוק חיים כץ, ולכן הפעילות למתן רישיונות, ידחו מן הסתם ב- 6 חודשים.
אני מציע לכל הוועדים, והמליצו על כך גם לדיירים, לחזור ולקרוא את החוק, (הפצנו גם תרגום באנגלית), הנמצא באתר העמותה. ישנה חשיבות לחזור ולהתעמק ב- 58 סעיפי החוק, כדי לדעת את החובות והסייגים המוטלים על בעלי הרישיון כלפי הדיירים.
ליושבי הראש ולוועדים הדבר חשוב במיוחד כדי להבין את משמעות ההכרה בוועדים שהחוק העניק על פי סעיף 35 ואת המעמד שמקנה להם סעיף זה.
לאור פניות רבות אלי מיור"י הוועדים בסוגיות שונות, אני מבקש להעביר לכם מסר ואומר לרובכם- תתחילו להפעיל את סמכויותיכם כוועד. אל תבינו שזו המלצה לחיות במתחים עם הנהלות הבתים, ההיפך הוא הנכון, אנו שואפים להבנות עם ההנהלות, אולם בסמכותכם להיות מעורבים בכל דבר ועניין הנעשה בביתכם, והכל לטובת הדיירים, החל מאיכות האוכל המוגש במסעדה, דרך אופי וכמות פעולות התרבות והספורט, ועד לאחזקת השטחים הציבוריים ובעיקר דאגה שלא יילקחו למטרות אחרות בניגוד להסכמים עם הדיירים.
אני מבקש וגם מציע לכם, שימרו על קשר הדוק עם הדיירים ולעיתים קרובות, תיידעו אותם על המתרחש. אני אומר זאת נוכח האירוע האחרון, בו יידענו והנחנו את הדיירים, במסמך שהוכן ע"י משרד ווייס-פורת ,כיצד לנהוג בנושא הצעות הבטוחה לפיקדונות, שהוצעו להם ע"י חלק מהנהלות הבתים, והנה חלק מהוועדים בכלל לא הפיצו מסמך זה לדיירים, דבר שגרם למתח מיותר בבתים אלה.
ואם בבטוחה עסקינן- להזכירכם, על פי סעיף 27 לחוק, על הבתים להציע אחד מ – 4 סוגי בטוחה לדיירים, זאת – בזמן שהבית הופך להיות חדל פירעון. בטוחת הביטוח והקפאת 40% מיתרת הפיקדונות לחברת נאמנות, אינן מוצעות כלל, נותרו הבטוחות – ערבות בנקאית או רישום משכנתה ראשונה על שם הדייר.
לפני 3 חודשים התעוררה הסנונית הראשונה- פרוטיאה בכפר, בהצעת בטוחת רישום משכנתה ראשונה לטובת הדייר. לאור חובת הבתים להציע בטוחה וידיעה שהצעות כאלה ישטפו את כל הבתים, החליטה ההנהלה שתהליך זה ילווה ביעוץ משפטי הדוק לכל הוועדים שירצו בכך, והעמותה תממן יעוץ משפטי זה. לכן כל וועד שיחתום ייפוי כוח למשרד ווייס-פורת על ייצוגו (את הוועד), יקבל את הסיוע כאמור והם יוכלו לייצגו.
זאב יפרט בדבריו את הפעילות הקשורה להצעת בטוחה של רישום משכנתה ראשונה או ערבות בנקאית, וחבר ההנהלה גיורא עמיר יסביר את ההבדל בין הצעות הבטוחה לבין רישום הערת אזהרה.
אמרתי לא אחת לבעלי הבתים, כי העמותה אינה ששה לתבוע את הבתים וכשזה קורה, יש להם כעס גדול על העמותה ועל משרד ווייס-פורת. ואני עונה להם בפשטות – כשאין עילה אין תביעה.
הדברים אמורים בכמה נושאים שיש לנו בהם עימותים עם בעלי הבתים.
א. בנושא העלאת דמי האחזקה מעבר למדד. העלאה זו תיתכן כי היא גם מוסכמת על פי החוזים עם הדיירים וגם החוק מאפשר זאת. אולם אנו לא נוותר על זכות הוועדים והדיירים לקבל לידיהם את חישובי הפרטים המרכיבים את הגורמים המצדיקים, לטענתם, להעלות את דמי האחזקה מעבר למדד, ואת כל המידע יש למסור לוועד או לדיירים ,לפני פרסום דרישתם להעלאה.
על פי הפסיקה בנושא זה שניתנה ע"י בית הדין לחוזים אחידים בירושלים, על בדיקות אלה , בין אם הם נעשות ע"י גורם אובייקטיבי או ע"י רו"ח של הבית, להיות שקופות , קרי להצגה בפני הדיירים לפי דרישתם. כל בית שיתעלם מהליך שקיפות זה, עלול להיתבע לדין ו/או שתופנה נגדו תלונה לממונה על החוק במשרד הרווחה. זאת לשון הפסיקה ע"פ סעיף 105. לדאבוננו, הבעלים לא קוראים את הפסיקה מעבר לסעיף 103 ולכן יהיה סדר רק לאחר תביעה כאמור. אגב ההנהלה החליטה לגבות כספית כל דייר שיתבע את הנהלת ביתו על פי נושא זה.
ב. גם בנושא חיוב דיירים סיעודיים, הנמצאים בדירתם בסיוע עובד זר, בתשלומים שרירותיים הנעים בין 500 ל- 2000 ₪ , אנו איננו מוכנים לוותר, כאשר כל בית מפרש לעצמו מה זה סכום סביר שהתיר בתי המשפט. ההנהלה החליטה להגיש תביעה ייצוגית בנושא זה נגד שני בתים שהם חלק מרשתות, כי אין אנו רואים מוצא אחר בעניין.
עוד שני דיווחים בקצרה-
יורשי דיירת הגישו נגד רשת משען תביעה בעניין אופן שחיקת הפיקדון והמרת סכומי יתרת הפיקדון מדולר לשקל חדש. בית המשפט קבע שאת השחיקה היה על משען לבצע מיתרת הפיקדון ולא מהקרן וכן היה עליה להתחשב בערך הדולר ביום חתימת החוזה ולא על פי ערך ההמרה שהיה ב- 2.12.12 – 3.81 ₪ . (יום ההמרה שנקבע בחוק). פסק הדין מעניין מאוד לכולנו. המשפחה זכתה ב- 86,000 ₪ אולם משען כמצופה הגישה ערעור למחוזי. נחכה ונראה.
ועוד. דיירת שחתמה הסכם עם בית בלב הועמדה לרשותה דירה בשטח 50 מ"ר. כאשר מדדה את הדירה לצרכי ריהוט, התברר שהדירה היא בגודל 37,5 מ"ר. הדיירת קיבלה את הכספים בחזרה אולם היא הגישה בקשה לבית המשפט לתבוע את הבית בתביעה ייצוגית. הסוגיה מעניינת מאוד ואנו מצפים להחלטת בית המשפט.
וכמה נושאים מנהלתיים:
בהתבסס על הנאמר בתקנון העמותה, ההנהלה צירפה אליה את שושנה רובינשטיין, חברת וועד הבית בבת ים, כמ"מ חבר הנהלה נוכח היעדרות זמנית של חברים על רקע בריאותי. שושנה היא המועמדת שהייתה ברשימה מעבר לחברים שנבחרו להנהלה.
אני מזכיר לחברים כי בעוד שנה, באספה של חודש יוני, יתקיימו בחירות להנהלת העמותה לרגל פרישתם של חברים בתום 6 שנים לכהונתם. אנא מכם תחשבו על קאדר של מועמדים לבחירות הבאות.
אנו משקיעים רבות בייצובה ומעמדה של העמותה והישגיה מצביעים על כך. מאוד חשוב לכולנו שבהנהלה יהיה ייצוג הולם של אישים אשר ימשיכו ויחזקו את מעמדה של העמותה עם הישגים משמעותיים. יש בקרבנו אנשים מצוינים, בעיקר נשים, בעלי רקע מתאים.
ולבסוף, בעונג רב אני מתכבד להעניק לרותי גורלי תעודת כבוד והוקרה על שרותיה בהתנדבות את העמותה, כמזכירתה. אני מברך את חוול"ה תירוש שהסכימה לקבל על עצמה את התפקיד. תודה.
(מקריא את תעודת ההערכה לרותי). בברכה, צבי אלדרוטי.
גיורא עמיר מבהיר את ההבדל בין הערת האזהרה ומשכנתה.
סעיף 27 בחוק, סעיף הבטוחות מצטרף לבטוחות הקיימות ואחת מהן היא הערת אזהרה.
הערת האזהרה- נרשמת מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין. היא איננה מבטיחה את הכספים שהפקדנו באופן ישיר, היא מזהירה את מי שיבקש לעשות עסקה כאשר לבית יש התחייבויות בהתאם לחוזה ונמצא בטאבו כרישום. יש ניסיון של בית בחיפה שביקש מהרשמת משכנתה נוספת, היא סירבה ובית המשפט המחוזי והעליון אישרו את הסירוב, בזכות הערות האזהרה שהיו רשומות לטובת הדיירים.
יש חשיבות רבה להערת האזהרה התהליך אינו מסובך וכדאי לממשו.
לעומת זאת המשכנתה היא שעבוד נכס המקרקעין להבטחת כספי הפקדון. דיירים שתירשם לטובתם משכנתה מדרגה ראשונה יהיו נושה מובטח לקבל הכספים ממכירת בית הדיור המוגן במצב של חדלות פירעון של הבית.
אין לנו ניגוד עניינים עם הבתים לנו יש עניין בשגשוג הבתים וחשוב שהם יצליחו. אנחנו מבקשים שהבתים יביאו בחשבון שהדיירים הם בעלי תובנה, ויכולת הבנה, אלה אנשים שאין לזלזל בכוחם ובדעתם.
כבר הגדיר וואצלאב האבל, את המושג "כוחם של חסרי הכוח", אנחנו ציבור בעל דעה היכולים לבקש מהבתים לשתף אותנו בהחלטות, הבית חייב לשתף אותנו בעת צמצום שטחי הציבור בבית. לדעתי המינויים החיצוניים לבריכה ולחדר הכושר מהווים צמצום שנוגד את סעיף 26 בחוק.
בנוסף מביא לתשומת לב החברים שבעוד שנה פורשים על פי התקנון, יו"ר העמותה צבי אלדרוטי ועוד מספר חברים בהנהלה. והוועדים מתבקשים להציע מבין הדיירים שראויים להציע את עצמם להנהלת העמותה.
יו"ר האסיפה: לצערנו האורחים שהוזמנו לאסיפה שלנו היום לא הגיעו. הגברת ג'ולי עוז הממונה על הדיור המוגן במשרד הרווחה, ומר אריה
רוטשטיין, מנכ"ל משען ויו"ר א.ב.א. הוזמנו גם מנהלות הסדנאות הייחודיות לגיל השלישי אורנה ויוכי, אין כל ניגוד עניינים.
עו"ד וייס משרד וייס-פורת, בטוחות:
- תיקון סעיף 27 לחוק הדיור המוגן-סעיף 27 לחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 מחייב את בית הדיור המוגן לתת לדייר אחת מארבע בטוחות לצורך הבטחת כספי הפיקדונות שהדייר הפקיד בידיו: ערבות בנקאית, ביטוח, הפקדת 40% מכספי הפיקדונות בחברה לנאמנות, משכנתה מדרגה ראשונה שתירשם לטובת הדייר.
- על אף זאת קיימת בסעיף הכבדה ממשית על הדייר הואיל והוראות סעיף 27 הנ"ל קובעות כי הבית הוא הבוחר בסוג הבטוחה וכי הבית יישא רק ב- 20% מעלות העמדת הבטוחה והדייר ב- 80%. על פי הסעיף הדייר רשאי לוותר על הבטוחה.
- עקב הקשיים הללו העמותה קידמה במהלך שנת 2014 הצעה לתיקון סעיף 27 הנ"ל בסיוע פרילוג חברת הלובי של העמותה ומשרדנו, וייס, פורת, היועצים המשפטיים שלה.
כאמור חוק הדיור המוגן אינו מאפשר לבית הדיור המוגן לכפות על הדייר ליטול את הבטוחה ובוודאי שלא לכפות את התשלום בגינה, כל עוד הדייר לא בחר לקבלה.
חשוב להדגיש, כי לפי סעיף 58 (ו) לחוק הדיור המוגן: "אין בהוראות סעיף 27 כדי לפגוע בכל בטוחה או ערובה שהייתה קיימת לדיירים ערב תחילתו של חוק זה". כלומר, הבטוחות לפי סעיף 27 הן בנוסף לכל בטוחה אחרת שהדיירים זכאים להם מכוח חוקים אחרים ומכוח החוזה שלהם. בין היתר, הדיירים זכאים (ורוב הדיירים מימשו זכות זאת) שתירשם לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין (ובחלק מהמקרים זה אף מצוין במפורש בחוזה).
כל דייר שבחוזה שלו נקבע הסדר עדיף מאשר בחוק או הסדר נוסף, ההסדר הנוסף ו/או העדיף יחול.
עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל פועלת זה למעלה משנה לתיקון סעיף 27 הנ"ל במטרה להעמיד לזכות הדיירים בטוחות ראויות ושלא יכבידו על כיסו של הדייר. בעקבות הבחירות האחרונות הטיפול בהצעה התעכב אך לא נעצר והוא ממשיך בימים אלו.
על כל דייר לשקול בעצמו ועם בני משפחתו האם לבחור בבטוחה שהבית מציע כעת, לוותר עליה או להמתין לעתיד לבוא. הועד אינו מוסמך לבחור בשם הדיירים או לחייב אותם.
דייר שהחליט לוותר על הבטוחה או להמתין לעתיד לבוא, רצוי שבכתב הויתור יוסיף מפורשות: "החלטתי לשמור על זכותי לקבל בעתיד את הבטוחה המוצעת על ידכם וכל בטוחה אחרת על פי דין".
-הנהלת העמותה קיבלה החלטה לסייע באמצעותנו בנושא זה לכל ועד שזקוק לכך. לכן מי שעוד לא פנה אלינו מוזמן לפנות במייל, טלפון, פגישה וגם לבקש מנציג העמותה או נציג ממשרדנו שיגיע לאסיפה דיירים מיוחדת להסבר נושא זה. אנו מסבירים כמובן בשוטף נושא זה, בכל יום לדיירים בני משפחותיהם ועורכי דין מטעמם אשר פונים אלינו.
עו"ד דנה מליחי-חקמון ממשרד וייס:
העלאת דמי אחזקה-
רקע : בזכות תביעות העבר שהגישה העמותה לבית הדין לחוזים אחידים וסיוע שהעניקה לדיירי אחוזת פולג בהליך המשפטי בעניין זה, נכון להיום אסור לבתי דיור מוגן להעלות את דמי האחזקה מעבר למדד לפי שיקול דעתם הבלעדי או בשיעור קבוע.
במהלך שנת 2012 פעלה העמותה ליישום הפסיקה הנ"ל גם במסגרת חוק הדיור המוגן.
בשנת 2013 הגישה העמותה תביעה לבית הדין לחוזים אחידים (ח"א 15697-01-13) לביטול תנאי מקפח בחוזים של 25 בתים, שאפשר להם להעלות את דמי האחזקה בשיעור שרירותי קבוע בניגוד להלכות שנקבעו והחוק.
בסוף שנת 2014 ניתן פסק דין על ידי בית הדין לחוזים אחידים. העמותה הצליחה בדרישתה העיקרית בתביעה ושכנעה בטיעוניה את בית הדין לחוזים אחידים לקבוע כי בית הדיור המוגן מחויב בשקיפות. כנקודת מוצא ובאופן עקרוני בית הדין מסכים כי ככל שהסדרי העדכון יהיו חשופים יותר לפיקוח חיצוני של גורם אובייקטיבי, שקופים יותר ומפורטים יותר, ילך ויפחת החשש מפני קיפוחם של הדיירים.
כמו כן, נקבע כי הסדר המשכפל כמו שהוא מילה במילה או לפחות ללא סטייה מהותית את נוסח החוק חסין מפני התערבות בעילה של קיפוח. לעומת זאת, ככל שהתניה סוטה מהוראות החוק ושינוי זה אינו מטיב עם הדייר, היא בטלה. כמו כן, קבע בית הדין כי אם בעת יישומה של הוראת החוק, ינהגו הבתים באופן המפר את ההוראות הכלליות של החוק או החוזה או ינהגו בחוסר תום לב, פתוחה בפני הדיירים הדרך, לפנות לבית המשפט המוסמך או לעתור לממונה על הדיור המוגן.
פסק הדין, על אף מורכבותו מטבע הדברים עקב כמות הנתבעים הרבה, מהווה תפנית חיובית נוספת בסוגיית העלאה מעבר למדד, ועוגן משפטי לדיירים.
אנו מסייעים לועדי הדיירים שפונים אלינו בעניין זה, לדרוש פירוט מהנהלת הבית בגין העלאות שנדרשות.
מאחר ופסק הדין לא פרט את אופן הבדיקה, העמותה ביקשה מאתנו להכין "נוהל שקיפות" המתבסס על המסקנות שלנו ושל רואה החשבון של העמותה, עופר בק, מבחינת ההעלאות שנעשו בחלק מהבתים עד כה. נוהל זה יופץ לוועדי הדיירים בקרוב ולמשרדי הרווחה והמשפטים ונבקש מהם לבחון אותו ולאמץ אותו.
העסקת והלנת מטפל אישי ביחידת הדיור המוגן ותשלום בגינו –
בשנת 2013, ניתן פסק דין תקדימי על ידי בית הדין לחוזים אחידים, בעקבות תביעה שהגישה העמותה באמצעותנו (ח"א 35070-02-11), ושם נקבע: כי דייר לא יהיה חייב בתשלום כלשהו שאינו מופיע במפורש ובבהירות בחוזה שלו. אף אם נקבע סכום הרי דייר רשאי לתקוף את גובהו בטענה שאינו סביר. במסגרת הליך זה התקיים הליך גישור מסיבי קודם במהלכו חתמו כל הבתים הנתבעים על הסדר גישור לפיו הדייר רשאי להעסיק ולהלין מטפל אישי ביחידת הדיור שלו. בעקבות פסק הדין הגישה רשת בית בלב ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 5392/13).
בית המשפט העליון אימץ את פסק הדין של בית הדין לחוזים אחידים, וקבע כי בית רשאי לחייב דייר בגין הלנת מטפל בדירתו, אך ורק בסכום סביר וקבע כי תשלום סביר כזה יחול גם על הדיירים בחוזיהם לא נקבע סכום מראש. לאור האמור, ובהמלצת בית המשפט העליון, בית בלב אשר הגישה את הערעור, הסכימה לחזור בה מהערעור. כמו כן, פירש בית המשפט העליון בהסכמת הצדדים את פסק הדין כך שבית בלב אינה זכאית לגבות בגין חוזים ה״שותקים״ סכומים שאינם סבירים, מאידך היא זכאית לגבות סכומים סבירים. העמותה ממשיכה לסייע לדיירים וועדים בעניין זה ומתבססת על חוות הדעת שהזמינה מהכלכלן יגאל גל, ובה פירוט קריטריונים ותשלום סביר, שיסייעו לדיירים ולוועדים לניהול משא ומתן עם הבית בבחינת ההצדקה לתשלום ושיעורו.
לאור הישנות המקרים, הכינה העמותה באמצעותנו תביעה ייצוגית שתוגש בקרוב נגד שני בתי דיור מוגן בהם העוולה גדולה והם חלק מרשתות (בצירוף חוות דעת ספציפית לבתים הללו אותה מכין הכלכלן יגאל גל).
שלמה כוכבי:
הערת האזהרה שומרת שאם עו"ד שלי לא משחרר את הדירה לדייר הבא- מדובר בעו"ד נאמן שלנו.
שאלה: מה ניתן לעשות נגד בתים שאינם רשומים בטאבו?
תשובה: המצב אינו תקין, הדרך היחידה לכפות זאת היא על ידי פנייה לבית המשפט. חובת הבית לדאוג שזכויותיו תירשמנה בטאבו.
שאלה: הערת אזהרה: האם הבית צריך לתת אישור לרישום הערת אזהרה?
תשובה: חלק מהבתים הכניסו בחוזה סעיפים שמקשים על הדיירים לרשום עצמאית בלי הסכמת הבית. זה לא תקין ולא ראוי, הוועד בשם הדיירים חייב לדרוש לאפשר לרשום הערת אזהרה ולא לתת ייפוי כוח למחוק את הערת האזהרה. רק לדייר או מי מטעמו.
שאלה: משכנתה –אישית, קבוצתית או על ידי קרן?
תשובה: כל בית בונה לעצמו מבנה משפטי, החוק מחייב לתת משכנתה לכל דייר והמשמעות תהיה ששמו של הדייר יהיה רשום כבעל המשכנתה. יש בתים שרשמו בחברת נאמנות והיא מנהלת רשימת הדיירים זה לא כתוב בחוק, לא תקין ומסכן. במקום שהזכות תהיה של הדייר –יש גורם מתווך שמאלצים לסמוך עליו. לא צריך להסכים והחוק מתיר לא להסכים.
שאלה: אם אין פרצלציה, בית משותף יש מניעה לרישום הערת אזהרה?
תשובה: ניתן לרשום הערת אזהרה דירתי על תת חלקה וניתן לרשום על כל החלקה של הבית, ללא קשר לרישום בית משותף.
שאלה: האם ניתן לרשום משכנתה על רכוש שאינו שלנו וכנ"ל שטחים ציבוריים, הבית אינו רשום כבית משותף.
תשובה: אין מניעה לרישום משכנתה גם כאשר אין בית משותף.
שאלה: האם יש אפשרות שנעשה מכרז בין הבנקים מי יגבה פחות?
תשובה: הכוח הוא של הוועדים בבתים. חייבים לאפשר לעשות הכל גם לגשת למשפט כיחידה משותפת.
העמותה בודקת אפשרות לגשת לבג"צ בנושא סעיף 27.
שאלה: לפי סעיף 27 החוק נותן להנהלת הבית לבחור איזו בטוחה. אצלנו בבית גיל-פז, רוב הדיירים ויתרו על הערבות הבנקאית חתמנו על הזכות העתידית לבחור בטוחה בעתיד.
תשובה: העמותה פועלת בכנסת לנסות לשנות את הסעיף 27 זה לוקח זמן. אנחנו חושבים שיש לדיירים הרבה מאד כוח.
משרד וייס יכול לגשת עם וועדים לעירייה לבדיקת הרישום של הקרקע על מנת לקדם את רישום המשכנתה במקרים בהם הקושי הוא רישומי.
שאלה: עד-120 הועד, מבקשים משכנתה ומוכנים להתפשר על משכנתה שניה, האם אפשר להצטרף למשכנתה ראשונה הקיימת לדברי עד-120 .
משכנתה- כתוב בסעיף 27 לרשום לדייר. ערבות בנקאית היא מסתבר לטובת הבית ולא לטובת הדייר.
תשובה: אין מצב למשכנתה שנייה. החוק מחייב רישום משכנתה לטובת הדייר מדרגה ראשונה.
יש לנסות לדרוש מהבית לבוא לבנק ולבקש לרשום משכנתה ראשונה לטובת הדיירים.
שאלה: בבית שלנו רצו לרשום משכנתה לחברת נאמנות ועל כן לגבות עלויות נוספות .
תשובה: זהו פורמט שלא בא בחשבון. לא קיים בחוק הדיור המוגן.
שאלה: האם הבית חייב להפקיד 40% מהפיקדונות על מנת לתת משכנתה, תשובה: זו אחת הבטוחות מתוך 4.
תשובה: אין קשר בין ההפקדה בנאמנות למשכנתה. אלו שתי בטוחות שונות בחוק הדיור המוגן. עד היום אף בית לא בחר בבטוחה של הפקדת 40% בנאמנות.
שאלה: הדיירים שלנו שרשמו כבר נתנו ייפוי כוח לעו"ד של הבית.
תשובה: לדעתנו זה לא תקין.
שאלה: בביתנו (נוף המושבה פ"ת) נמחקה הערת האזהרה ללא ידיעתנו.
תשובה: זו דוגמא חשובה. מדובר בהליך פירוק החברה.
שאלה: הוד השרון-120 קיבלנו הודעה ערבות בנקאית –ביקשנו להחליף למשכנתה האם העמותה תעמוד מאחורי בתים בהתמודדות? אנו המלצנו לדיירים לא לחתום.
תשובה: יו"ר העמותה- העמותה ערה מאד לתהליך הבטוחה והמלצנו לתת יפוי כוח למשרד וייס על מנת שיוכל לייצג אותם–העמותה תגבה ותכסה כל בית שיחתום.
רישום משכנתה ראשונה לבית שהיה בלווי בנק בהקמה והנכסים שלו לא משועבדים לבנק-יכול לבוא ולתת משכנתה ראשונה על נכסים שאינם משועבדים.
ערבות בנקאית- בעיה לבוא לבנק לבקש אישור לערבות בנקאית זה מסובך הבנק לא ייתן אובליגו וקשה לקבל הערבות. הערכה גסה מדובר על סכום של כ 11 מיליארד שקל- זה המון כסף גם לבנק קשה להבטיח זאת. האופציה של 40% גם היא לא קלה.
מה שחייבים על פי חוק- מה שלא לא נסכים. לא באה בחשבון קרן משותפת. הנושאים עדינים מאד.
מי שיסכים למשכנתה שנייה ישכח מלקבל את הכסף. עד-120 אומר שמציע ערבות בנקאית ולא מנמק ולא מציע משכנתה- יכול להיות וצריך לבדוק האם עד-120 לא יכול להציע משכנתה . אם יכול, אז ההצעה לערבות בנקאית היא טריק שהדיירים יוותרו על הבטוחה בכלל.
האם אין פה עבירה על חוק ההגבלים העסקיים, מציע לבדוק דברים בסיסיים.
שאלה: האם ברגע שחותמים משכנתה האם הערת האזהרה נמחקת?
תשובה: כל זמן שקיים החוזה קיימת הערת האזהרה. אסור לבית לדרוש מהדייר למחוק את ההערה וכל בטוחה אחרת שהיתה קיימת לדייר לפני חוק הדיור המוגן.
(גיורא) 126 ₪+18ש"ח .
משרד פרילוג-זכריה רייך: סעיף 27 והפעילות בכנסת.
בכנסת הקודמת הגשנו הצעת חוק לתיקון סעיף 27 שהתבססה על פשרה בין העמותה לבין א.ב.א.. החוק אז אמר שכל הבתים יפרישו אחוז מהפקדונות לקרן שתהווה בטוחה למקרה של פשיטת רגל. כשהובאה הצ"ח בפני משרד המשפטים, הם התנגדו לכך עקב קשיים משפטיים. בעקבות פגישה בין כל הגורמים הרלוונטיים, כולל משרדי הרווחה הכלכלה והמשפטים, יועמ"ש ועדת הרווחה, נציגי העמותה ועוד, הוסכם על פתרון חדש. הוסכם שבמקום קרן, יהיו בטוחות פיננסיות בלבד (דרישת משרד המשפטים).
כמו כן הוסכם שהבית יישא במלוא העלויות הכרוכות בהוצאת הבטוחה. ואז התפזרה הכנסת.
ועכשיו עם הכנסת החדשה, התחלנו לעבוד עם הנוסח שהיה קיים אז, להמשיך מהנקודה שבה הפסקנו.הצ"ח תוגש ע"י ח"כ מהליכוד, הסיעה שבה חבר שר הרווחה. כמו כן, יחתמו חברי כנסת מרוב (אם לא כל) סיעות הבית.
מספר חברי כנסת כבר חתמו, ויש היענות חיובית – הם מבינים שעל סכום העתק הזה חייב להיות פיקוח או ביטוח.הבתים יחוייבו להוציא ערבות בנקאית או ביטוח למקרה שיהיה מצב של חדלות פירעון – הבטוחה תהיה על חשבון הבית ולא על חשבון הדיירים. מבחינה מוסרית זה הדבר הנכון. אם אפשר יהיה להקל על הבתים מול הבנקים, נשמח לשתף פעולה ולעזור. יש בין האפשרויות הקיימות והמוצעות כעת משכנתה – חלופה זו תימחק בהצ"ח לפי דרישת משרד המשפטים – כי במקרה אמיתי, אם יש פשיטת רגל, הדיירים ו\או היורשים יתקשו לקבל את כספיהם בחזרה כי הם יצטרכו לחכות עד שכונס הנכסים מוכר את הבית. הצעת חוק תונח על שולחן הכנסת בקרוב.
(עו"ד דנה), משרד המשפטים סובר שעל הבטוחות להיות פיננסיות ושיהיה קל לממש אותן. המצב האופטימלי הוא לקבל בטוחה פיננסית, ושהתשלום יחול על הבית.
צבי יו"ר העמותה: סעיף 27 ב,ג, -הערבות הבנקאית חייבת להיות בלתי מותנית.
שאלה: האם הערבות המוצעת על חשבון הבית היא לדיירים חדשים מה קורה לדיירים הקיימים?
תשובה: ההצעה אומרת שלגבי כל הדיירים, הקיימים והחדשים, הבתים יוציאו בטוחות לגבי כולם. לגבי קיימים הבית נושא בעלויות.
דוחו"ת כספיים-רו"ח העמותה עופר בק: הדו"ח נשלח אל יושבי בראש לקראת האסיפה.
ביקרתי את הדוחו"ת הכספיים שנשלחו לקראת האסיפה נכון ל31 דצמבר 2014. ההכנסות ששייכות לשנת 2014, הוצאות, דמי חבר ששולמו ב 2015. המאזן מאוזן.נערכה הצבעה להמשך העסקתו של עופר בק-רו"ח, הצביעו בעד 35 מהנציגים. ההנהלה תקבע את שכרו.
וועדת ביקורת דו"ח הוועדה נשלח ליושבי הראש לקראת הישיבה .
נערכה הצבעה. 35 נציגים אישרו.
יו"ר העמותה צבי : וועדת הביקורת משתתפת בכל הישיבות הם חלק אינטגרלי בפעילות העמותה , תוך כדי. אינם יכולים לקבל החלטות אבל יכולים להציע הצעות.
הוספנו 2 שקלים לתשלום עבור העמותה.
יש בתים עם בעיות ארנונה, וכדומה, הסכומים הללו מסייעים לשימוש לצרכי העמותה.
שאלה: אברהם שמואלי –בית בכפר גדרה, משבח את פעילות וייס, פורת ואת המענה המהיר של עו"ד דנה מליחי חקמון והצוות של וייס, פורת בכל פניה. אצלנו יש חוזים המאפשרים לרשום בטוחה ,גובים 413 ₪ ומאפשרים לדיירים להמשיך ולגור בדירה, בבית אין פרצלציה –
תשובה: כל בטוחה שניתנה בחוזה של הדייר יש להמשיך לדרוש אותה בנוסף לבטוחות על פי חוק. יש לדרוש מהבית במקביל רישום משכנתה בינתיים לדיירים שלא יכולים לעמוד בעלות הערבות הבנקאית שאלו הרוב.
אחוזת בית הכרם-מיקי בלומברג, הנושא קופת החולים, הבית הצליח בתום שלוש שנים של מאמץ, לקיים רפואה פרטית של קופות החולים ולקבל טיפול רפואי משפחתי, בתוספת תשלום. מיקי מוכנה לסייע לכל בית המעוניין בכך.
שלמה כוכבי: קיים שיתוף פעולה עם א.ב.א בנושא. בבית עד-120 תל אביב יש ניסוי בנושא עם קופ"ח כללי. קופ"ח "מכבי" מגלה יותר נכונות ואנו משתדלים לקדם את הנושא בכללו.
שושנה- מגדלי ים תיכון בת-ים נורדיה: קופות חולים אחרות- מאוחדת ולאומית, יש מעט מאד דיירים המבקשים לכלול את כל הקופות-מקווים שאחרי הקופות הגדולות גם האחרות תעשנה כך.
צבי לרמן-פרוטיאה בהר: אצלנו הדיירים חתמו לרישום משכנתה התהליך עבר בצורה מאד מסודרת, לווה ע"י עו"ד דנה פעלנו בהתאם להנחיותיה. לא הצלחנו להגיע להסדר לגבי הסכום ואנו משלמים לבית הדיור המוגן 620 ₪ לדירה.
עדכון: 7 בתים קיבלו הצעת משכנתה ו 14 קיבלו הצעת ערבות בנקאית.
יורם אלרון עד-120 רמת החייל: קופ"ח אצלנו במצב הכי מתקדם אנחנו כפיילוט, המרפאה שלנו עצמאית הרופאים עצמאיים של קופ"ח. לרופא יש הרשאה להיכנס למערכת לגבי כל דייר, כולל מרשמים לבתי מרקחת של הכללית. כרגע הבית עוסק בהקלדה ממערכת הבית והקופה. אנו מטפלים להמשיך ולחבר את כל הקופות, הבית נושא בהוצאות.
נושא חשוב נוסף-עד-120 במצב של העברת בעלות פנינו לכל השרים ומנהלי המשרדים אחרים עוד בממשלה הקודמת-יושבי ראש הוועדים. קיבלנו חצי תשובה מחברת "דלק", לאחר שהחוק נכנס לתוקפו הדברים יכולים להיות מאד קריטיים לגבי הדיירים. הרשת נמכרת לסינים.
חישוב שחיקת הפיקדונות : נהוג לשחוק מהפיקדון וצריך היה לשחוק לא מהקרן המקורית אלא מהיתרה-זו לא דרך נכונה לעשות כן, ומצפה מהעמותה לעסוק בכך. ההבדל בין שתי שיטות החישוב הוא כ 130.000 ₪ לשנה.
תמורה למטפל אישי: נקודה חשובה, יש מצבים שנכנס זוג ומשלם כזוג לדירה, כאשר נפטר דייר ,אצלנו דורשים תמורה כאילו ממשיכים שני אנשים בדירה. מבקש שהעמותה תטפל בכך.
נינה יפה-פאלאס ת"א: בנושא המע"מ על דמי אחזקה, שר אוצר החדש אולי יהיה פתוח לכך, חייבים לשנות את החוק. מס הכנסה מכיר בכך שיש דירה אחת בהפחתה. האוצר מכיר בהנחה מסוימת יש סעיף דיור מוגן-לא בית אבות- כחלק מדמי האחזקה יוכר למס הכנסה בהפחתה במע"מ.
בג"צ פסק נגדנו כשניסינו לטפל בזה כנראה ממחשבה שזה יחולל מהפכה במשק, אפשר לתקוף את זה שוב ולנסות.
צבי מטוס –בית גיל פז: שמירת הזכויות בבית שלנו, מעבר למדד תבענו במשפט שארך כ-6 שנים בלווי עו"ד דנה ועם עופר בק הרו"ח. יש בורר ואין לנו את הבעיה הזאת יותר.
בישיבת ההנהלה היה דיון מעמיק לגבי תפקידו של וועד הדיירים, יש לו שיניים וחסר נושא התקנות- לפי סעיף 35 שומר לא ינום ולא יישן.
שאלה: משען –פיכמן: רופא כונן מה הזכויות ומה עלינו לשלם ומה התקן של אחיות בלילה.?
תשובה: תלוי מה כתוב בחוזה שלכם, תקן האחיות עד היום לא קיבלנו לכך תשובה, נמשיך ללחוץ ייתכן שבתקנות זה יופיע ונראה זאת רק לאחר חתימת השר. שלמה כוכבי ודינה עברון מההנהלה ייעצו לכם.
לב אבות רחובות: האם לנושא השקיפות יש תשובה?
כולנו משלמים לבזק 58 ₪ לחודש ללא כל קשר באם משתמשים או לא בטלפון. היות והבתים הם עסקים זה על פי תקנון בזק .אנו משלמים כדיירים למגורים?
יש לפנות למשרד וייס, פורת לבדיקה.
ומה בדבר עניינים טכניים? מחיצות גבס בין דירות ופרוזדורים, הבית שלנו ותיק ומחייב שיפוץ ותיקונים-מנהלים משא ומתן עם המנהלת החדשה, האם אפשר להכניס לתקנות בחוק הדיור המוגן תריס גלילה חשמלי וללא חלונות הזזה, וזה לא מופיע בחוק הדיור המוגן.
תשובה: נושא התקנות נדחה לחצי שנה ללא תאריך.
יש מפרט דירה, יש תקנות קיימות, אפשר לעבוד על תוספות. הוועדים ברשת יכולים לפנות למשרד וייס פורת, אם העמותה תוכל לקדם ולסייע בכך כך תעשה.
יהודית נורדיה: בנושא הטלפון הצלחנו עם משפטים בתביעות קטנות, ולהגיע להסכם עם ההנהלה שאותם דיירים שאינם משתמשים בטלפון אינם משלמים כלום.
מי שמשתמש משלם 30 ₪ לחודש. המקרה שלנו הוא תקדים ואפשר להשתמש בו.
יש דיירים שמצב משתנה ורוצים להחליף דירה. ההנהלה אומרת להוציא את הפיקדון ולשלם לדירה האחרת כסף מלא לפי המחיר הקיים היום. האם העמותה יכולה לטפל בנושא זה.
תשובה: אחד הסעיפים בחוק –חידוש רישיונות אחת ל3 שנים, לכתוב לג'ולי עוז הממונה מטעם משרד הרווחה, לדיור המוגן, לתשומת לבה כשהיא באה לחדש רישוי זה יכול להיות סיוע למקרים כאלה.
עטרה משען נווה אפעל: ציבור של 600 איש פונה לעמותה האם יש שינויים לגבי ההנהלות-האם העמותה מטפלת בדברים הללו?
תשובה: בדיור המוגן בכללו יש 85.000 איש, אנו טיפה בים. אנו נתקלים לא מעט באטימות מצד הבעלים והמנהלים ומצד א.ב.א. יש מאבקים ודיור מוגן הוא לא כפי שחשבנו ללא מנוחה. לכן חשיבות הוועדים, פורום של בנים ובנות גם הוא כוח, ניתן להעביר דרך הרשתות החברתיות וזה מקובל להעביר דרך הילדים. קיים חשש של דיירים שאם יופעל כוח, ההנהלות יפגעו בדיירים.
נווה חוף ראשל"צ-נעמי בן-מאיר: חישוב הארנונה, הדיירים כאילו משלמים הכל בדמי האחזקה בחשבון החודשי והמנכ"ל אומר שנכללת ההנחה של 15% גלובלי לכולם. מי צריך לשלם עבור התשתית.
תשובה: תלוי וחשוב מה כתוב בחוזה, מי שמחזיק בנכס זכאי לקבל הנחה.
ניתן לפנות בעניין בשאלות למשרד עו"ד וייס-פורת.
לאה אקסר – בפינת המילה האישית:
שבי הזיקנה :נכתב ע״י לאה אקסר-לונץ ב- 12.5.15
– ועוד על כך…
החשב מישהו על הזיקנה כעל הליכה לשבי?
לאחר מלחמות החיים ומאבקים לא מעט,
גם אם לבסוף היתה ידך על העליונה –
לפתע, חש אתה כי נפלת בשבי, שבי- הזיקנה…
ושם אתה…. עד השחרור….
ישנו, מחנה-שבויים׳, קטן וצפוף –
יש כזה נרחב, בתוך חורש –
אחד בניניו עם גגות – רעפים,
וסביב כל ביתן גינת פרחים…
יש כזה כמגדל, נראה ממרחק –
מפואר ונראה וידוע מאוד!
לידו יש אפילו חצר, למשחק –
אולם יפיפה בו, פרחים, גם תמונות –
ואחד, ליד חופו הקסום של הים…!
את כולם בטווח -עין, נראה – לא-נראה –
מקיפה גדר-השנים! מחסום בל -ייעבר –
גם אם יהיה משובץ אבני-חן,
ועליו פרחי -יסמין יטפסו ויבשמוהו,
מחסום הוא —
וידוע תדע, זה מקומך בין אנשי העולם!
העולם הנבנה משכבות, שכבות –
גם אם תצחק ותצהל, קולך ברמה ישמע,
מחשבות על הזיקנה ממלאות, מעיקות –
זה מקומך, לא תסטה ממנו, לא תחזור..
האסיפה הסתיימה תודה לכל החברים שהשתתפו והוסיפו לנו מידע רב.
תודה לעונים לשאלות ולשיתוף הפעולה של הלוקחים חלק בהצלחת עבודתה של העמותה.
צבי אלדרוטי, יו"ר ההנהלה. מורי סיון, יו"ר האסיפה.
רשמה: חווה תירוש, מזכירה.