הנדון: בדיקת העלאת דמי אחזקה/דמי השימוש מעבר למדד
לבקשת דיירי הדיור המוגן, ולאור פניות וועדים, קיבצנו לנוחיותכם עקרונות להליך שקיפות כהצעה לדיון של הוועדים מול הנהלת הבית של כל אחד מהם, שעשויה לתרום למניעת מחלוקת בעניין.
חשוב לציין כי בבתים רבים מתנהל הליך שקיפות מלא בין הבית לדיירים, לשביעות רצונם של הצדדים.
להלן העקרונות:
- הנהלת הבית והדיירים יסכימו על רואה חשבון שיבדוק עבור הדיירים את ההצדקה של העלאה מעבר למדד (להלן: "רואה חשבון").
- רואה החשבון יחתום להנהלת הבית על מסמך שמירת סודיות, לפני שישב עם אנשי הכספים של הבית. רואה החשבון יהיה רשאי לדרוש מהבית כל מידע ומסמך הדרוש לו לצורך בדיקתו
- הבדיקה תהיה בהשוואה של עלויות התפעול של הבית בגין שירותי החובה על בסיס הדו"חות החשבונאיים המבוקרים, בין שנת הבדיקה לקודמתה. הבית רשאי לבצע את הבדיקה אחת לשנה קלנדרית.
- רואה החשבון יציג לדיירים את תוצאות הבדיקה, ואם יש פער בין דרישות הבית לבין הממצאים שהוא הגיע אליהם, הוא ידון על כך עם הנהלת הבית. במקרה של העדר הסכמה ימונה רואה חשבון/ כלכלן מוסכם שהכרעתו תחייב את הצדדים.
- רצוי שרואה החשבון יהיה הנציג לתקופה ארוכה משנה, כדי שהמעקב בהמשך יהיה יותר פשוט, ועלות שכרו של רואה החשבון תקטן.
- אם הבית ידרוש השתתפות הדיירים בהוצאות של בדיקות של רואה החשבון מטעמם- אזי העלות תתחלק בחלקים שווים בין הבית לבין הדיירים. העלות המירבית של רואה החשבון לא למעלה מ10,000 ₪ כולל מע"מ. ( בכפוף להתמחות הבית של כל דייר על כך).
- בכל בית תתבצע בדיקה נפרדת ללא תלות בין בית אחד למשנהו, גם אם הבתים שייכים לאותה הרשת.
- בהתאם לתוצאות הבדיקה הסופית , כאמור בסעיף 4 לעיל, הבית רשאי להעלות את דמי האחזקה/דמי השימוש על לשיעור שסוכם, ולא יותר מהשיעור בהסכם של כל דייר.
עקרונות הבדיקה החשבונאית - בבדיקה תילקחנה בחשבון הוצאות תפעוליות בלבד, ללא הוצאות שיווק והנהלה.
- יש לנטרל מהוצאות התפעול הוצאות שאינן ישירות לדיירי הבי. לדוגמה, הוצאות יחידה סיעודית, עסקים פרטיים וכו'.
- יש לנטרל השקעות שיפוצים, שיפורים במושכר וכו'.
- מקום שההוצאות משותפות לתפעול ולפעילות שיש לנטרל, יש לקבוע מפתחות לחישוב הנטרול.
- החישוב ייעשה על בסיס נתונים בפועל בהנהלת חשבונות ולא תחזית או הערכות.
- יש לבחון ולהציג את השינוי(הגדלה/הקטנה) בכל רכיב הכלול בעלויות התפעול של הבית ביחס לשנה הקודמת.
- יש לשקלל/ להגיד את השינוי בכל רכיב על פי משלו בסל ( לאחר הוצאות מנוטרל).
- יש לשקול את השפעת השינוי בתפוסת הבית/ בהרחבת הבית על השינוי בכלל סל ההוצאות התפעול של הבית.
אברהם בר דוד, יו"ר העמותה
