מאמרים עדכניים בנושא הדיור המוגן, נושאים כספיים וגם על מגמות בפתרונות דיור לבני גילנו ( לצפייה לחץ על הכותרת)

פירמידת הפיקדונות של הדיור המוגן  אלי שמעוני09:1824.05.17

מתחמי הדיור המוגן נהפכו להשקעה החמה בזירת הנדל"ן המקומית. אולם התלות התזרימית הגבוהה בפיקדונות הדיירים, שמשמשים גם להחזר כספים לדיירים העוזבים, היא מתכון לכך שאם תהיה נפילה, היא תהיה חדה ומהירה

דו"חות 2016 הראו עוד שנה טובה לחברות הדיור המוגן בבורסה של תל אביב: חברות המתמחות בדיור מוגן רשמו רווחים גבוהים, המניות עלו, ועוד חברות הודיעו שייכנסו לתחום. הענף נחשב אחד החמים בזירת הנדל"ן, והמגמות הדמוגרפיות משמשות קטר שמוביל את הרכבת: אנשים הולכים ומתבגרים, תוחלת החיים עולה, ואיתה עולה גם הביקוש לדיור מוגן — או, לפחות, זה הסיפור המוכר שמריץ את הענף קדימה. המציאות, כרגיל, צינית יותר. חברות הדיור המוגן משגשגות לא רק בזכות המגמות הדמוגרפיות, אלא גם בגלל תקנות של רשות ניירות ערך משלהי 2013, שאפשרו לחברות לרשום את מתחמי הדירות למבוגרים כנדל"ן להשקעה, בדומה לחברות הנדל"ן המניב המחזיקות בקניונים ומגדלי משרדים.

המהלך הזה של רשות ני"ע, שנראה במבט ראשון טכני, שינה את פני הענף. עד 2013 הציגו חברות הדיור המוגן במאזניהן את המתחמים כרכוש קבוע, וכפועל יוצא מכך רשמו פחת גדול ולא הכירו בשווי האמיתי של הדירות. דרך הרישום הישנה גרמה למאזנים שלהן להיראות חלשים, מה שהקשה לגייס כספים בשוק ההון ואת היכולת לקבל הלוואות מהגופים המוסדיים והבנקים. התקנות החדשות אפשרו לחברות לשערך את הנכסים, ולרשום בדו"חותיהן את עליית הערך.

כיום פועלות בענף הדיור המוגן בישראל 11 חברות גדולות ו־55 קטנות, המפעילות יחד 93 בתי דיור מוגן ובהם כ־14.5 אלף יחידות דיור. השחקניות המרכזיות בתחום הן משען שבבעלות ההסתדרות; מגדלי הים התיכון שבשליטת מוטי קירשנבאום ובוריס לוין; אחוזות רובינשטיין שבשליטת משפחת רובינשטיין; בית בכפר שבשליטת משפחת בלושטיין; בית הזהב שבשליטת יונל כהן וגולן רובינשטיין; בית בלב (לשעבר מגדל הזהב) שבשליטת קבוצת מכבי שירותי בריאות; עד 120 שמוחזקת על ידי הפניקס. האחרונה להיכנס לענף היא קבוצת עזריאלי, שמפעילה בתי דיור מוגן בתל אביב וברעננה, ופועלת להקמת עוד מתחמים במודיעין, ראשון לציון ולהבים.

 

מגלגלים את שוק הדיור כל עשור

מדוע חברות רבות מנסות להיכנס לתחום? מלבד שערוכי שווי הדירות, שמשמשים מנוע עיקרי בדו"חות של החברות הקיימות, מתחמי דיור מוגן הם עסק המצליח לרשום רווחיות נאה ותזרים מזומנים באופן קבוע. לעסק הזה יש שני מקורות הכנסה עיקריים: דמי האחזקה והפיקדונות. דמי האחזקה החודשיים הם למעשה התשלום השוטף של הדיירים, שתמורתו החברות מספקות את השירותים במתחם (ניקיון, שמירה, שירותים רפואיים מסוימים, חוגים, פעילות תרבות וחברה), וכן שימוש במתקנים הציבוריים המצויים בו. גובה דמי האחזקה משתנה לפי אופי הדיור המוגן, גודל הדירה ומספר הדיירים בה (יחיד או זוג), ונע סביב 6,000–10,000 שקל בחודש, תלוי במקום. בניגוד למקובל לחשוב, הסכום הזה אינו מהווה מקור רווח משמעותי עבור החברות. מניתוח המאזנים של החברות הציבוריות עולה כי ההוצאות במתחמים מותירות מתשלומי דמי האחזקה רווחים בשיעורים של אחוזים מעטים.

הכסף הגדול של הענף נמצא בשיטת הפיקדונות, שנהפכה לנפוצה ביותר במתחמי הדיור המוגן בישראל. לפי שיטה זו הדייר משלם את מלוא מחיר הדירה כפיקדון, שתמורתו הוא זכאי לגור בדירה לכל ימי חייו. החברות מחזיקות מתחמים מטופחים ופעילים כדי לשמר אחוזי תפוסה גבוהים, וכך לקבל פיקדונות גדולים. ככלל אצבע, ניתן לומר שגובה הפיקדון הוא כמחיר דירה בגודל דומה באזור שבו נמצא המתחם המוגן. כלומר במרכז תל אביב הפיקדון גבוה בהתאם למחירה של דירה באזור, ואילו בבת ים המחיר נמוך בהתאם.

הפיקדון אינו נושא ריבית, והוא מוחזר לדייר או ליורשיו עם עזיבת הדירה, בניכוי שחיקה שנתית בשיעור מסוים, בדרך כלל סביב 3%–3.5%. השחיקה משתנה מעט בין פרויקטים שונים ובין יזמים שונים, ובממוצע נמשכת 10–12 שנה — תלוי בחוזה ובגיל הכניסה למתחם. מעבר לתקופה זו ממשיך הדייר להתגורר בבית, ללא שחיקת הפיקדון (אך תמורת תשלום דמי האחזקה החודשיים). הסטטיסטיקה מראה שיותר מ־95% מדיירי הדיור המוגן כבר לא יקבלו את הפיקדון במהלך חייהם, כלומר לא יחליפו מתחם או יחזרו לביתם; מי שמקבל את יתרת הפיקדון הם יורשיהם, שכך, בשורה התחתונה מקבלים את הפיקדון פחות 30%–36%.

למעשה, החברות מגלגלות את שוק הדיור בכל 10–15 שנה. בשנות שגשוג, כמו בעשור האחרון, היכולת הזאת מזרימה למאזניהן מזומנים בהיקף ניכר. לדוגמה, על פי הסטטיסטיקה, בימים אלה הולכות ומתפנות דירות בפרויקטים ששווקו לפני עשור ב־1.2 מיליון שקל. יורשיו של דייר שנכנס לפרויקט לפני כעשור, והלך השנה לעולמו, יקבלו בחזרה מקופת הדיור המוגן 800 אלף שקל. מה שאומר שהדייר שילם 400 אלף שקל על המגורים בדיור המוגן (מלבד דמי האחזקה).

לכאורה אם החברות היו משווקות את הדירה הזאת באותו המחיר, הן היו מרוויחות 400 אלף שקל. במציאות, בעקבות עליית המחירים בדיור, אותה דירה תשווק כעת ב־1.8 מיליון שקל — וכך נוצר לבעלי הבית מרווח של מיליון שקל (הפער בין 800 אלף השקל שמועברים ליורשים למחיר החדש של 1.8 מיליון שקל). בניגוד לרווחי השערוך, שהם רווחים על הנייר בלבד — היכולת למכור את אותה הדירה שוב ושוב יוצרת לחברות תזרים מזומנים משמעותי. המרווח הזה ביחידת דיור אחת, כפול מספר יחידות הדיור שהתפנו בשנה מסוימת, הוא הרווח האמיתי של החברות. הסטטיסטיקה מראה כי בשנה ממוצעת נרשמת תחלופה של 10% מהדיירים.

תלויים בדיירים החדשים

ככל שמתחמי הדיור המוגן הולכים ומתרבים, הר הפיקדונות הזה הופך להיות משמעותי יותר ויותר. כבר כיום קיימים בענף פיקדונות בהיקף של 16–17 מיליארד שקל. הפיקדונות הללו אינם מוחזקים בבנקים, ולא מהווים עתודה כספית נזילה, אלא משמשים את החברות להחלפת המימון הבנקאי של המתחמים לאחר שלב ההקמה.

מנגנון הפיקדונות שמממן את הענף יכול לשמש זרז לנפילה, בדיור מוגן המתקשה להביא דיירים חדשים. מתחם דיור שלא מצליח לאכלס דיירים חדשים במקום אלה שעזבו — אם בשל תחרות, אם בגלל הזנחה של המקום או שינוי בטעמי הקהל — עלול לחטוף מכה כפולה, ולקרוס פיננסית בתוך זמן קצר. מתחמי הדיור המוגן חייבים לגייס דיירים חדשים לא רק כדי לאכלס את המקום וליהנות מהתשלום השוטף, אלא בעיקר כדי לא ליצור בור תזרימי ולשלם את יתרת הפיקדון עבור הדייר שעזב. מתחם שלא מצליח להביא דיירים חדשים נפגע למעשה פעמיים: ההכנסות השוטפות שלו יורדות, אך גרוע מכך — הוא יצטרך להחזיר את יתרת הפיקדונות עבור הדיירים שעזבו. המשמעות היא שללא קבלת מימון מדיירים חדשים ייקלעו חברות הדיור המוגן בתוך זמן קצר למצוקת מזומנים קשה.

 

"מדינת ישראל לא מזהה את הצורך בזמן"

יותר קשישים ופחות מיטות סיעודיות. בצ'מנסקי בן שחר קוראים לתכנון לאומי גם בסוגיית הדיור לגיל השלישי

אוכלוסיית הקשישים בישראל מתרחבת ויש יותר חולים סיעודיים, ומנגד ההיצע של העובדים ובתי הדיור המוגן והסיעודי הצטמצם משמעותית בשנים האחרונות, כך שנוצר מחסור אדיר במיטות — אלו המסקנות המדאיגות שעולות מדו"ח של משרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, שסוקר את שוק הדיור המוגן והסיעודי בישראל ל־2017. הדס קונלי, האנליסטית הבכירה שערכה את הדו”ח, אף קראה לשר האוצר משה כחלון להתעורר ולדאוג לעתיד האזרחים: "בהיעדר תכנון לאומי אמיתי, מדינת ישראל שוב אינה מזהה את הצורך בזמן".

מהדו”ח עולה כי אוכלוסיית הקשישים בישראל (בני ובנות 65 שנה ויותר) התרחבה מ־8.4% (האומדן שלה ב־1983) לכ־11.1% (האומדן שלה בסוף 2015).

נכון להיום יש בישראל כ־29 אלף מיטות בבתי אבות (ממשלתיים ופרטיים). נוסף על כך, יש כ־24 אלף מיטות בפרויקטים של דיור מוגן, מתוכן 1,600 הן מיטות סיעודיות. 46% ממיטות הדיור המוגן, וכ־50% מהמיטות הסיעודיות, נמצאות במחוזות תל אביב ומרכז.

לפי תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד 2025 יתווספו לאוכלוסייה בישראל עוד 340 אלף קשישים. בצ'מנסקי בן שחר מסבירים כי כך יגדל מספר המיטות החסרות בדיור המוגן בכ־7–10 אלף מיטות, וב־10–13 אלף מיטות בבתי אבות בישראל — תוספת שתתקשה לקבל מענה במצב הקיים, בייחוד בתחום הסיעודי.

עוד מתברר כי בשלוש השנים האחרונות נסגרו בישראל (בעיקר בתנועה הקיבוצית) 45 בתים סיעודיים, שהכילו 800 מיטות סיעודיות. גל הסגירות המסיבי הזה נובע מ"פרוגרמה 2016", תוכנית שפרסם משרד הבריאות לראשונה ב־2002 ושקבעה תנאי סף מחמירים לבתים סיעודיים בישראל.

"השוק נמצא היום בעודף ביקוש, והמחירים ימשיכו לעלות", מזהירה האנליסטית קונלי. "חברות הנדל"ן וחברות הביטוח הבינו את הפוטנציאל הכלכלי, ומספקות מענה חלקי, ולפלח אוכלוסייה קטן. מצב זה מעצים את הפער בין הפריפריה לבין המרכז". היא ציינה כי "ישראל אינה מתכננת גם את ההיצע הנדרש לסוגיו בשוק זה. נחוץ תכנון לאומי, אזורי ועירוני, כמענה לצורך ההולך וגדל. המדינה נכשלת גם במגזר מגורים זה".

אורן פרוינד

עושים לביתם: פתרונות הדיור האלטרנטיביים של הגיל השלישי

דור חדש של גמלאים דורש פתרונות דיור עדכניים שיאפשרו להם לשמור על עצמאותם, להשתלב בחיים שסביב, ולטפח רשת חברתית הדוקה יותר. הנה כמה מהמודלים החדשים שמתגבשים בישראל וברחבי העולם

נורית רוט24.05.17

זוהי המהפכה הדמוגרפית והחברתית החשובה בדורנו: יותר מבעיית הפליטים מהמזרח התיכון, יותר מהאפריקאים המתדפקים על שערי אירופה, ואפילו יותר מצמיחת מעמד הביניים הסיני. מדובר בהתארכות תוחלת החיים — והיא עומדת לשנות את המאזן הדמוגרפי העולמי באופן שקשה לשער את השלכותיו.

"מספרם ההולך וגדל של קשישים, יחד עם המחסור החמור בכוח אדם ייעודי כמו רופאים ואחיות גריאטריים, מחייבים את כולנו לחשוב על פתרונות דיור נוספים, מעבר למוסדות ולדיורים המוגנים הקונבנציונליים", מתריעה אירית פישר־רייף, מנהלת תוכניות בג'וינט ישראל ובאשל, ובעלת ניסיון רב בתחום הדיור המוגן והמוסדי.

"תוחלת החיים הממוצעת בעולם היא 82 שנה, כך שכבר היום יש להרבה אנשים 20 שנה שבהן הם לא עובדים. אלה 'הזקנים הצעירים': אנשים עצמאים ופעילים עם מודעות לצריכת תרבות, חברה ושירותים. צריך לקדם פתרונות שיאפשרו להם תעסוקה, בלי לעלות למדינה הרבה כסף".

בישראל הנושא עדיין אינו מפותח, אומרת פישר־רייף, אולם בעולם כבר קיימים פתרונות מגוונים שנועדו לתת מענה לצרכים המתעדכנים של הגיל החדש, ובהם קואופרטיב דיור שיתופי לגמלאים, כפרי גמלאים המשלבים כיתות גן, דיור מוגן המיועד לחברי הקהילה הלהט"בית. הרעיון המרכזי מאחורי כולם הוא אחד: לאפשר לזקנים הצעירים להישאר בבית ובקהילה.

 

קואופרטיב   לבנות חיים משותפים יחד

קואופרטיב דיור שיתופי למבוגרים הוא פתרון שנועד לתת מענה לבדידות חברתית, בעיה מרכזית בגיל השלישי, והוא כבר רווח בגרמניה, סקנדינביה, דנמרק, ספרד, קנדה וארצות הברית. האנשים הבוחרים לגור בקואופרטיב הם אנשים עצמאים לחלוטין המבקשים לגור במסגרת קהילתית, ולצורך כך הם מתאגדים ומקימים, בכוחות עצמם ולמען עצמם, קואופרטיב. הם שוכרים או רוכשים דירות, בדרך כלל קטנות, בבניין אחד או בכמה בניינים באותה שכונה, דואגים לרוב השירותים בעצמם ואף מארגנים חיי חברה ותרבות. כך הם יכולים לגור בקהילה ולעזור זה לזה בשעת הצורך.

"יש יותר ויותר עדויות לכך שבידוד חברתי יכול להיות גרוע עבור זקנים באותה מידה כמו עישון וחוסר בפעילות פיזית", מסבירה פרופ' אן גלאס, גרונטולוגית מאוניברסיטת צפון קרוליינה, בראיון לאתר Shareable. "לכן אפילו אנשים מופנמים בוחרים בדיור שיתופי. הם מבינים שאילולא כן הם עלולים להיהפך למתבודדים. הם מבינים שחשוב שיהיו להם קשרים חברתיים, ושמעבר לדלת יהיו אנשים שאפשר ללכת איתם לסרט".

חלק מהקואופרטיבים משלבים גם מיזמים חברתיים. בפורטלנד שבארצות הברית, למשל, קיים קואופרטיב ששמו Bridge Meadows, המאכלס גם משפחות שמטפלות בילדים הלוקים במוגבלויות ונכויות. חברי הקואופרטיב מסייעים למשפחות בטיפול בילדים, ונהנים מיתרונות התעסוקה לצד חיים בעלי משמעות.

ארגון דורותיים, שפישר־רייף נמנית עם מייסדיו, מנסה לייבא את המודל הזה גם לישראל. "זה מיזם שמשאיר את הזקנים בקהילה", מסבירה פישר־רייף, "והוא גם יסייע לפנות דירות לצעירים יותר, היות שהאנשים שעוברים לקואופרטיב מפנים דירות גדולות לטובת דירות קטנות יותר, של 55 מ"ר בממוצע". בקואופרטיב התל־אביבי, אם אכן יוקם, יגורו 10–20 איש. הוא יכלול גם יזמויות עסקיות, סמי־חברתיות, שיספקו לדייריו תעסוקה; וכן גן ילדים בסמוך לדירות, שבו יוכלו המבוגרים להתנדב.

 

חממה   מקסימום טיפול עם מקסימום עצמאות

בלבו של מודל ה־Green House ("חממה"), המיועד לקשישים סיעודיים, תשושים (פיזית) ותשושי נפש (דמנטיים), נטועים ערכי הבחירה החופשית והאוטונומיה של הקשיש. אלה מושגים באמצעות שבירת המבנה המסורתי של מחלקת אשפוז לכמה יחידות קטנות ויצירת מרחב אישי וחברתי לכל דייר. מבחינת המבנה הפיזי, מדובר באשכול של 12 חדרים פרטיים, כל אחד מיועד לאדם יחיד וכולל מקלחת ושירותים, המסודרים סביב מטבח מרכזי וסלון שמהווה את מרכז האשכול, ובו גם מוגשות הארוחות. לכל אשכול יש גישה למרפסת וגינה. החדרים מרווחים ומוארים, מאובזרים ומרוהטים בסגנון ביתי שאינו מזכיר אווירה מוסדית.

הגישה הפרו־אוטונומית ממומשת גם בטיפול בדיירים, שבו הצוות מונחה לכבד את בחירותיהם והעדפותיהם. בין הצוות, הדיירים ובני משפחתם מתקיימים יחסים הדדיים הכוללים שיתוף בקבלת החלטות. המקום מעודד עצמאות תפקודית מקסימלית, מתוך הבנה שסיכונים הם חלק מהחיים. גם התרבות הארגונית שונה כאן מההיררכיה המקובלת במוסדות המסורתיים: כל אשכול עובד באופן עצמאי, כשהעובדים הסיעודיים מתפקדים כמנהלי האשכול: הם עובדים בניהול עצמי בצוותים ואחראים לביצוע המשימות הטיפוליות האישיות.

מקרב החלופות לדיור מוגן, החממה היא המודל המוביל כיום בארצות הברית, עם כ־180 בתים ועוד 150 בשלבי הקמה שונים. בישראל פותח מודל חדשני בהשראת מודל זה, המיושם בבית האבות הספרדי בחיפה. זה כשלוש שנים פועלים שם שני אשכולות דיור לדיירים תשושים. המודל הישראלי שם את הדגש על התפיסה הביתית של המחלקה: לא עוד מסדרונות ארוכים המזכירים בתי חולים, אלא מחלקות קטנות של עד 18 איש באשכול, אשר שותפים בהכנת הארוחות ובוחרים את שעת הרחצה והקימה. האוטונומיה וחופש הבחירה שלהם זוכים שם ליחס מכבד.

 

דיור מוגן ליד קניון  טוב ליזם, נוח למשפחה

אחד המודלים החדשים בדיור המוגן נשען על תפיסת "עירוב השימושים", שקוראת לחבר במקום אחד כמה שימושים עירוניים: מגורים, מסחר, תעסוקה, תרבות ומוסדות. תפיסה זו, שזוכה בשנים האחרונות לתשומת לב, לא חמקה מעיניי חברות הנדל"ן המניב. בישראל למשל, קבוצת עזריאלי מסתערת כעת על שוק הדיור המוגן הפרטי תחת המותג "פאלאס", עם שני בתי דיור מוגן (בקניון ויצמן שליד בית החולים איכילוב בתל אביב, וברעננה במרכז מסחרי עזריאלי רעננה) ועוד שלושה בבנייה (בראשון לציון, במודיעין ובלהבים). השיטה היא לנצל את הנדל"ן של המרכזים המסחריים של הקבוצה ולהפעיל מעליהם בתי דיור מוגן, שיהפכו חלק בלתי נפרד מנוף הקניון: כשם שבקומה הראשונה יש בדרך כלל סניף של רשת פארם, ובקומה השנייה בתי קפה, כך יהיו בקומה השלישית בתי פאלאס.

היתרון הנדל"ני של עזריאלי מאפשר לה לתפוס שתי ציפורים במכה אחת: גם לחסוך בעלויות נדל"ן, וגם לספק לגמלאים מקום נוח לבזבז בו זמן וכסף (במקרים דומים בעולם, תמהיל החנויות עודכן לטובת הגיל השלישי). לבני המשפחות היא עושה את הטיפול בהורים הקשישים לנגיש יותר, כחלק מסבב סידורים בקניון. במסגרת הרחבת סל השירותים העתידי, בקבוצה מתכוונים גם להציע לבני המשפחות אזורי לינה בתשלום, ותוספת של חצאי חדרים בדירות, כך שיוכלו להלין נכדים, מטפל זר וכדומה.

 

כפרי גמלאים    אווירה נינוחה

אחד המודלים הנפוצים בארצות הברית לדיור לגיל השלישי הוא כפרי גמלאים: כפרים המאכלסים מאות אנשים, ולעתים גם אלפים. שלא כמו בדיור המוגן בישראל, דיירי הכפרים הללו מקבלים מגוון שירותים מצומצם יחסית, הכולל בעיקר פעילות חברתית ותרבותית והשגחה. שירותים רפואיים אינם ניתנים כאן, ועל הדיירים לצאת לקבלם בקהילה.

בכפר הגמלאים חוֹיקֵוֵי (Hogeway) שבאמסטרדם ו־Dementia Village שברומא לבש המודל הזה צורה אחרת: כפר מיוחד המיועד לזקנים תשושי נפש, שבו עיצוב הבתים והסביבה החיצונית הותאמו לאורחות החיים של זקנים הסובלים מדמנציה. כך למשל, אין בכפר מבנים מנוכרים גדולים, אלא אזורי מגורים נוחים ונעימים, שנועדו להעניק לתושבים הרגשה בטוחה בסביבה מוכרת. בכפר בהולנד, למשל, גרים 160 תושבים בקבוצות של שבעה אנשים לכל היותר, החולקים רקע דומה ותחומי עניין דומים.

 

"נורקים" וקהילות תומכות    להביא את בית האבות הביתה

סוג מיוחד של קואופרטיבים, הקיים ביותר מ־25 מדינות בארצות הברית, מכונה “נורק” (NORC, ראשי תיבות של Naturally Occurring Retirement Community, "קהילה גמלאית בהיווצרות טבעית"). מדובר בקהילת גמלאים שמתפתחת כאשר באזור מסוים מתרכזת אוכלוסייה מבוגרת, תוצאה של הזדקנות התושבים הקיימים, או בגלל הגירה של קשישים לאזור, או בשל נטישה של צעירים. אלה יכולים להתאגד בקואופרטיב מקומי — כלומר, בשונה מקואופרטיב, לא תמיד הם נאלצים לעזוב את ביתם. אם מוכח כי לפחות 40% (ולעתים 50%) מראשי משק הבית בקהילה חצו את גיל 60, הקואופרטיב אף יכול לקבל מימון מסוים מהממשל הפדרלי. אף שהנורקים עשויים להיות שונים זה מזה, רובם מאופיינים בכמה אלמנטים משותפים, למשל בחירת מועצה שאחראית לקבלת החלטות קהילתיות. לרוב הדיירים משלמים דמי מנוי חודשיים ואלו משמשים להתקשרויות עם נותני שירותים חיצוניים המספקים קייטרינג, תיקונים בבית, הסעות, שירותי רפואה ביתיים וכיוצא בזה.

פתרון דומה שמתפתח בישראל הוא קהילות תומכות. שלא כמו בקואופרטיב, הדיירים אינם עוברים דירה כדי לגור בדיור משותף עם חברי הקהילה, אלא נשארים בבתיהם ומאוגדים על בסיס אזורי במתחם של כמה רחובות או שכונות סמוכות למעין קהילה וירטואלית: הם מקבלים שירותים בתוך הבית על ידי אב קהילה שמבקר אותם בדירותיהם, לעתים על בסיס קבוע ולעתים על פי דרישה, ומסייע בתיקונים בבית, בהבאת תרופות וכדומה. רוב הקהילות מקיימות פעילויות חברתיות כמו טיולים ומופעים, ומספקות שירותי מוקד מצוקה. תמורת השירותים הללו הקשישים משלמים כ־140 שקל בחודש. בכל קהילה תומכת ישנה קבוצה פעילה של מתנדבים המסייעים במגוון תחומים, מליווי קשישים עד ביצוע שליחויות לבית מרקחת.

בישראל יש כיום כ־250 קהילות תומכות (בתל אביב, רעננה, רמת גן, כפר סבא ועוד), ובכל אחת 150–250 בתי אב. כיום נעשה ניסיון באשל לפתח קהילות נוספות עם מגוון שירותים רחב יותר, למשל עבור ניצולי שואה, שיקבלו שירותים רבים תמורת תשלום סמלי של כ־30 שקל לחודש.

 

דיור מוגן להט"בי

מקום בטוח גם בגיל השלישי

בערים גדולות בארצות הברית, כמו בוסטון, ניו יורק ושיקגו, קמו בשנים האחרונות פרויקטים של דיור מוגן המיועדים אך ורק לאנשי הקהילה הלהט"בית. הצורך בדיור מוגן נפרד לחברי הקהילה התעורר כשאלה נתקלו ביחס מפלה בדיורים המוגנים הקונבנציונליים. רוב הפרויקטים מסובסדים במימון שחלק ממנו ציבורי, מתוך הבנה שהטבות רבות שזמינות לזוגות סטרייטים אינן נמצאות בהישג היד של חברי הקהילה, שלרוב גם לא מקבלים תמיכה משפחתית. בארצות הברית קיימים גם פרויקטים של דיור משותף לקהילה, חלק מהם דומים למודל הקואופרטיבי.

פרויקטים דומים יש גם בגרמניה, שבדיה, ספרד ואנגליה, ואפילו בהודו השמרנית לכאורה הוקם ב־2009 בית אבות לזקנים הומואים, בסמוך לדלהי. צרפת הצטרפה לטרנד ב־2013, אחרי שחברה יזמית ששמה The Villages Group התקשתה לשווק כפר נופש יוקרתי שבנתה בדרום צרפת, לא הרחק מהגבול הספרדי. אחרי שהודיעה כי היא פונה באופן מיוחד לבני הגיל השלישי של הקהילה הלה”טבית, זכה הפרויקט להצלחה מיידית.

 

מתכווצים עם הגיל

יותר ויותר גמלאים מוותרים על בתי הקרקע המרווחים שרכשו בעמל רב ועוברים לדירות קטנות יותר, שמאפשרות חיים נוחים וקיצוץ בעלויות התחזוקה, ומשאירות עודף כדי לעזור לילדים

דפנה הראל־כפיר09:1724.05.17

"השיקול העיקרי היה השיקול הכלכלי, ויחד איתו בא השיקול האישי: רציתי לעזור לילדים. למה לחכות עד שאעצום את העיניים?". כך, בפשטות ובבהירות, מסבירה מרגלית פרייס, בת 71, מקריית אונו, את המהלך שבחרה לעשות לפני כמה שנים, כאשר מכרה את ביתה הגדול ועברה לדירת 3 חדרים בעיר.

פרייס היא דוגמה מייצגת לגל הולך וגדל של גמלאים שבוחרים לעזוב בתים גדולים ומרווחים ולעבור לדירות קטנות יותר, שלא במסגרת דיור מוגן. הסיבות לכך מגוונות, ובהן, בין השאר, שיקול כלכלי, רצון לחסוך בעלויות ובמאמצי התחזוקה, התחושה שהבית הופך גדול על יושביו.

האם מדובר במקפצה כלכלית שתאפשר לבני הגיל השלישי להתקיים בכבוד עם היציאה לגמלאות? לאו דווקא, כי לא תמיד זהו צעד רווחי. לעתים אפילו להפך: למשל, כשמשפחות עוברות מבית גדול בפריפריה לדירה בתל אביב הן נדרשות להוסיף הרבה כסף, ולפעמים גם לקחת משכנתא. ובכל זאת, כל אחד מהמרואיינים לכתבה היה שבע רצון מהמהלך שעשה. גם מי שהתקשו להיפרד מביתם הקודם אומרים שלא היו חוזרים בהם.

 

לא קל למצוא

דירות קטנות כמעט נמחקו מהשוק בישראל

ההחלטה לעבור מבית גדול לדירה קטנה יותר אינה פשוטה, לעתים היא מתבשלת על אש קטנה במשך שנים רבות. אלא שגם לאחר שההחלטה מתקבלת, הביצוע לא תמיד פשוט — לא רק בגלל הקושי הנפשי הכרוך בפרידה מהבית שבו גידלת את ילדיך, או הלוגיסטיקה המורכבת של מעבר דירה, אלא בעיקר בגלל הקושי למצוא דירה קטנה. בשנים האחרונות מספר הדירות הקטנות הנבנות בישראל (1–3 חדרים) זעום: אם ב־1975 נבנו בארץ 30,020 דירות של 3 חדרים, עד 1995 צנח המספר ב־80%, ל־5,844 דירות; עד 2005 הוא צנח בעוד 36%, ל־3,726 דירות, ועד 2014 הוא צנח בעוד 52%, ל־1,784 דירות של 3 חדרים בלבד — צניחה כוללת של 94%. למעשה, דירות של 3 חדרים כמעט נמחקו מהשוק.

ב־2015 ו־2016 עלה חלקן של דירות 3 חדרים מסך הדירות שנבנות, כאשר לכך תרמה גם הוראת שעה שהתקבלה ביולי האחרון, הוראה שיזמו ח"כ דוד ביטן (ליכוד) ואלי כהן (כולנו), שמעניקה הקלות בבנייה של דירות בעלות 3 חדרים בשיעור של 10% לפחות מהפרויקט. עם זאת, המחסור שנוצר בשנים לפני כן עדיין מורגש.

תמונת הראי של המגמה הזאת היא בנייתן של דירות גדולות: חלקן של דירות בעלות 5 חדרים ויותר עלה מכ־38% ב־1995–2004 לכ־53% ב־2005–2015. מגמה זו משרתת את הקבלנים ואת הרשויות המקומיות, שמניבים רווחים גבוהים יותר והכנסות ארנונה גבוהות יותר, בהתאמה, מדירות גדולות. מגמה זו מייצרת בעיה מתמשכת לאלו הזקוקים לדירות קטנות: מבוגרים, גרושים, רווקים ומשפחות חד־הוריות.

כאשר מדובר במבוגרים מצמצמי דיור שהפרוטה מצויה בכיסם, אם אין דירות של 3 חדרים, הם רוכשים דירות בעלות 4 חדרים, ולעתים הם אף קונים דירה גדולה, אפילו של 5 חדרים, ומשפצים אותה כך שתיהפך לדירת 3 חדרים מרווחת. דבר שאולי אפשרי כלכלית עבורם, אך לא בטוח שיעיל ונכון ברמה הלאומית.

 

מייצרים כסף לילדים

"לקחתי דף וכתבתי כמה יקבל כל אחד"

לא כל הורה לשלושה ילדים יכול לתת לכל אחד מהם מיליון שקל לרכישת דירה. מרגלית פרייס עשתה זאת: היא מכרה את ביתה רחב הידיים בקריית אונו בכ־4 מיליון שקל, לקחה משכנתא, קנתה דירת 3 חדרים בשכונה אחרת בעיר, ונתנה לילדיה מתנה שתשנה את חייהם. "מכרתי נכס גדול, ואפשרתי לעצמי לתת פוש גדול לכל אחד מהילדים", היא אומרת בסיפוק בדירתה החדשה. "זה מה שנקרא 'לממש אבנים גדולות ולהפוך אותן להרבה אבנים קטנות'".

פרייס, שהתאלמנה לפני שנים רבות, חשה שהמגורים בבית גדול דורשים ממנה מאמץ רב. "אין הצדקה לחיות לבד בבית גדול של 4 חדרים, 200 מ"ר, עם גינה ומרתף. לא פשוט לתחזק כזה בית, לא פשוט לנקות אותו וגם לא נעים להיות לבד. יש הרגשה של חוסר ביטחון. צריך להסתפק במשהו צנוע. עברתי לדירת 3 חדרים של 80 מ"ר".

את תהליך קבלת ההחלטות היא מתארת כיסודי מאוד: "עבדתי בעולם הפיננסי ואני מכירה את המושגים. הקשבתי להרצאות ודיברתי עם הרבה אנשים. הבנתי שבתים גדולים יוצאים מהאופנה, ובמקומם נכנסים בתים קטנים יותר". כשהתועלת היתה ברורה, היא חישבה את התוצאות: "חילקתי דף לארבעה חלקים ובראש כל אחד מהם כתבתי את השם של בן המשפחה. כתבתי כמה כל אחד מהילדים יקבל וכמה נשאר. קודם דאגתי להם ואחר כך לי".

כדי לאפשר לעצמה ולילדיה ליהנות מהתמורה על הבית, היה עליה לקחת על עצמה התחייבויות שלא כל אדם מעוניין בהן בגיל הזה: "לקחתי משכנתא בלי פחד. אני בת 71 ואשלם משכנתא עד גיל 80, אבל זה לא הרתיע אותי. כלכלית זה היה צעד מאוד נכון". לדבריה, גם העיתוי שבו ביצעה את העסקה התברר כנכון: "עשיתי את זה לפני 4 שנים. מכרתי את הבית הגדול ביותר מ־4 מיליון שקל וקניתי את הדירה ב־1.4 מיליון שקל. היום הדירה הזאת נמכרת ב־1.8 מיליון שקל. אילו רציתי לעשות את המהלך הזה היום לא הייתי מצליחה, כי הדירות הקטנות התייקרו יותר מהבתים. בכלל, קשה למכור בית גדול".

העלויות, היא אומרת, קוצצו דרסטית: "בבית הקודם עשיתי את התחזוקה לבד. היום אני משלמת שליש מהמסים ורבע מחשבון החשמל. ההוצאות נחתכו".

אבל, כאמור, היה שיקול חשוב נוסף שהנחה אותה: הרצון לעזור לילדים. “אני לא מבינה אנשים שיושבים על רכוש ושהילדים שלהם מתענים כי הם לא יכולים לצאת מהבוץ”, היא אומרת. “מגיע לאנשים לכייף עם הכסף שחסכו, אבל אפשר ליהנות מהחיים גם בפחות כסף. זה התפקיד שלנו כהורים”.

 

מקצצים עלויות

"חוששים מהחיים עם הרבה שכנים"

לא כל מצמצמי הדיור מחכים לגיל 70 כדי לבצע את המהלך. סנדרה (52) ואבנר (62) מישאל החליטו שהגיעו הן הגיל והן הזמן הנכונים עבורם לעשות את השינוי — ועברו מווילה של 8 חדרים בתל מונד לדירה בפרויקט עיר ימים של דימרי בנתניה. סנדרה היא הומיאופתית קלאסית שניהלה קליניקה בביתם בתל מונד; אבנר הוא איש צבא לשעבר. לזוג יש שלושה ילדים, ששניים מהם כבר עזבו את הבית והשלישי חייל. "הבנתי שיש לי בית של 8 חדרים ושלהחזיק אותו — לטפל בגינה, לנקות — זה יקר באופן חסר טעם", מספרת סנדרה.

אבל ההחלטה נבעה לא רק מהגודל, אלא גם מהמיקום: "המגורים במושב כבר לא מתאימים לנו; אנחנו זקוקים עכשיו ליותר נגישות", סנדרה אומרת. "כשבאנו לגור בתל מונד, היו חשובים לנו החינוך והיכולת להסתובב בחוץ בחופשיות. היום יותר חשובה לי הנגישות התחבורתית. צריך להחזיק במושב לפחות שני רכבים וכל הזמן להסיע, או לנסוע הרבה עד הרכבת. אנחנו רוצים לעבור לעיר בגלל קרבה לשירותים שאין לנו פה, למשל תחבורה נגישה, תיאטרון".

שיקול נוסף היה הצורך להיות קרובים להוריה של סנדרה. "ההורים שלי עברו לדיור מוגן בנתניה, וחשוב לי להיות קרובה אליהם", היא אומרת. המצב הזה משקף סיטואציה שבה נמצאים רבים בקבוצת הגיל הזאת: מצד אחד עליהם להתאים את אורח חייהם לקן המתרוקן, ומצד אחר עליהם לטפל בהוריהם המבוגרים.

לכך מתלווה גם הצורך לנהל חיים פעילים. "בחרנו בפרויקט כדי לשפר את חיי הקהילה שלנו. קנינו דירת 5 חדרים, שבה אוכל להמשיך להפעיל את הקליניקה שלי", אומרת סנדרה. באותה נשימה היא מודה שהמהלך לא נתן להם מקפצה כלכלית: "לא הצטמצמנו בעלויות. מדובר בפרויקט לא זול, אבל הוא מספק לנו קרבה לים וחדר כושר, כך שבכל זאת היה כדאי".

לדבריה, לא היה קל למכור את ביתם הגדול. "לא פשוט למכור בית שעולה יותר מ־2.5 מיליון שקל. זה מצמצם את מספר הלקוחות הפוטנציאליים. נדרשו לנו 9 חודשים". ומה לגבי קשיי הפרידה מהבית שבו גידלו את הילדים? "אני לא מתרגשת מזה. החלטתי ואני עושה את זה", היא אומרת בפסקנות. "מספיק, עכשיו מתחיל שלב חדש בחיים. בעלי חושש ממעבר למגדל עם כל כך הרבה שכנים, אבל נתרגל".

 

מתאימים את הגודל

"היתה לי עוזרת פעמיים בשבוע. עכשיו אני העוזרת"

 

גם אבי (69) ונילי (67) קינן מצאו את עצמם בקן רחב ידיים שהתרוקן: בית פרטי של 7 חדרים בשכונת גבעת טל שבראש העין. לפני שנתיים הם עזבו אותו לטובת דירה של 3 חדרים מרווחת וחדשה (שהיתה במקור בעלת 5 חדרים) במתחם 1,200 שבצפון הוד השרון. היום הם גרים עם 52 שכנים במגדל ומשקיפים אל הנוף ממרפסת דירתם.

"יש כאלה שעוברים דירה כדי להיות ליד הילדים", מסבירה נילי. "זה לא המצב אצלנו. המדינה קטנה ואפשר להגיע אליהם בקלות. מבחינת אבי השיקול העיקרי היה כלכלי, ומבחינתי השיקול המרכזי היה רצון לבית אינטימי יותר. הבית הקודם היה כל כך גדול, עד שהייתי צריכה להתקשר לאבי כדי לשוחח איתו ממפלס למפלס", היא צוחקת. "הרגשתי שהוא גדול מדי והתחזוקה קשה לי. היתה לנו גינה ענקית שאהבתי אך נעשה לי קשה לטפל בה".

נילי אומרת שמדובר בתהליך טעון מבחינה רגשית. "בין הרגע שהרעיון עולה על הפרק לרגע שבו הוא מיושם יש תהליך ארוך של הבשלה. זה כמו ביציאה לפנסיה: אני, למשל, יכולתי לפרוש בגיל 62, אבל לא עשיתי זאת כי לא הייתי בשלה. בשני המקרים מדובר בתהליכים לא קלים בכלל, אבל כאלה שצריך לעבור אותם. דשנו בזה וחפרנו בזה, התלבטנו 6 שנים, אבל מרגע שהחלטנו זה קרה מהר".

עם סיום המכירה והקנייה נשארו בני הזוג עם עודף כסף, אך הם מודים כי היתרה לא הגיעה לשיעור שציפו לו: תמורת הבית הם קיבלו 2.8 מיליון שקל, ועל הדירה הוציאו 2 מיליון שקל (אחרי שיפוץ). עם זאת, כפי שמציינת נילי, ההוצאות השוטפות שלהם פחתו משמעותית: "אנחנו מוציאים פחות על התחזוקה. שם היה לי גנן פעמיים בשבוע והיתה לי עוזרת. היום אין לי גינה ואני העוזרת".

השכנים הרבים הם אתגר מבחינת אבי, שהיה רגיל לחיות לבד על חצי דונם. כשבדירה שמעליהם חיה משפחה ובה נער שלומד תיפוף, אפשר להניח שלא מעט רעש מחליף את השקט שבו הורגל. נילי, לעומת זאת, לא מתרגשת: "הם מנסים להתחשב בנו", היא מסבירה.

"בשורה התחתונה, מאוד טוב לי כאן. היתה חסרה לי עיר, וכאן הכל נגיש לי. גם עיצבתי את הבית הזה מאל"ף עד ת"ו. את הריהוט של המפלס התחתון בווילה מסרנו לחברה שמעבירה אותו למשפחות נזקקות, ואת הסלון נתתי למשפחה אחרת".

 

 

משפרים מיקום

"נמאס לנו מהנסיעות", אומרת תמי אורון, שעברה לפני כשנתיים עם בעלה מוטי מכרמיאל לרמת השרון. "עברנו מבית פרטי גדול של 6 חדרים לדירת 4 חדרים. אני לומדת כעת לתואר שלישי באוניברסיטת תל אביב. גם בעלי לומד שם. שנינו אוהבים ללמוד ואני אוהבת להסתובב בעיר. שנים נסעתי ללמוד בתל אביב ובחיפה, אבל זה נמאס".

הקרבה לילדים שעברו למרכז שיחקה תפקיד בהחלטתם, "השיקול היה להתקרב למרכז, והילדים גרים בסביבה", וכך גם הצורך בנגישות לשירותים שונים. לדברי בני הזוג, תהליך דומה מתרחש בכרמיאל בקרב לא מעט מחבריהם: "יחד איתנו עברו עוד שני זוגות חברים, דבר שהקל את ההסתגלות לשינוי".

במקרה של הזוג אורון לא מדובר במקפצה כלכלית, אולי אפילו להפך: את הבית בכרמיאל מכרו ב־1.6 מיליון שקל — לא סכום שמאפשר מעבר לדירה בשכונת נווה גנים שברמת השרון, שעלתה פי שניים. כדי לבצע את המהלך היה עליהם לממש נכס נוסף בכפר יונה. בשורה התחתונה, לדברי רותי, המהלך היה נבון ומתבקש למרות המאמץ הכלכלי, בזכות התמורה שקיבלו מבחינת הנגישות לאוניברסיטה, הקרבה לילדים וחיי היומיום הנוחים.