כמה צריך כדי לחיות טוב בדיור מוגן? עלויות דיור מוגן בישראל

דיור מוגן בישראל בנוי על שני תשלומים: פיקדון חד פעמי בכניסה, שעומד על כ־2 מיליון שקל ומגיע כיום לכ־2.5 מיליון שקל עבור דירה דומה, ותשלום חודשי שנע בין 8,000 ל־14,000 שקל לפי הבית וגודל הדירה. זוג שיש לו פנסיה חודשית של כ־14 אלף שקל יכול לחיות טוב בדיור מוגן, כולל נסיעות מאורגנות לחו"ל.

הנתונים בעמוד הזה מבוססים על ראיון עם אברהם בר דוד, יו"ר עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל. בר דוד, בן 80, נשוי ואב לארבעה, לשעבר קצין תותחנים ראשי וממקימי מושב סלעית, מתגורר בעצמו באחוזת פולג בנתניה ומטפל מדי יום בסכסוכים בין דיירים לבין בעלי הבתים.

טבלת ריכוז העלויות בדיור מוגן

כמה עולה דיור מוגן: הפיקדון והתשלום החודשי

הפיקדון בכניסה

הפיקדון הוא הסכום הגדול שמופקד בידי בעלי הבית עם הכניסה, והוא מגיע למיליוני שקלים. בר דוד עצמו הפקיד קרוב ל־2 מיליון שקל, וכיום נדרשים כ־2.5 מיליון שקל עבור דירה מאותו סוג. הסיבה לעלייה פשוטה: הביקוש גדל, וזהו שוק פתוח. כשלבעל בית יש שלושים יחידות דיור ריקות הוא מוריד את המחיר, אבל במציאות הנוכחית זה כמעט לא קורה.

רוב הדיירים אינם עשירים. הם מכרו את הבית שבו גרו, המירו אותו לפיקדון, ומשלמים את התחזיקה החודשית מתוך הפנסיה. בדור הזה שני בני הזוג עבדו ברוב המשפחות, ולכן יש שתי פנסיות שמהן אפשר לשלם. מי שיש לו פנסיה, יש לו ממה לממן את המעבר.

התשלום החודשי

מעבר לפיקדון משולמים דמי אחזקה חודשיים של 8,000 עד 14,000 שקל. ההפרש נובע מהבית עצמו: מחיר בפאלאס רעננה שונה ממחיר בדיור מוגן בטבריה. נקודה שחשוב להבין לפני החתימה היא שהתשלום נקבע לפי גודל הדירה ולא לפי מספר האנשים שגרים בה. דירה של שני חדרים או שלושה חדרים עולה אותו דבר ליחיד ולזוג.

הוצאות שוטפות נוספות

מעבר לדמי האחזקה משלמים הדיירים חשבונות חשמל, מים וארנונה. בפועל מדובר בכמה מאות שקלים בחודש, סכום זניח ביחס לשאר ההוצאות.

כמה פנסיה צריך כדי לחיות טוב בדיור מוגן

זוג עם פנסיה חודשית משותפת של כ־14 אלף שקל יכול לחיות טוב בדיור מוגן. בר דוד מתאר את המצב שלו: פנסיה של 9,000 שקל לו ו־7,000 שקל לאשתו, מתוכם המגורים עולים כ־10,000 שקל בחודש, ונשאר להם כסף לאוכל ולרכב.

"אנשים נוסעים לחו"ל הרבה. חוסכים ונוסעים. יש גם טיולים מאורגנים, חברות שמתמחות בזה מגיעות אלינו. יש טיולי מוזיקה ותרבות."

בתוך הבתים פועל גם שוק שירותים קטן. בימי רביעי וחמישי מוכרים מזון מוכן, גאדג'טים ובגדים, ומגיעים ספקים של מכשירי שמיעה. בכל חדר מותקן לחצן מצוקה, ובר דוד פועל להוספת שעון עם לחצן מצוקה נייד לדיירים, למקרה של נפילה מחוץ להישג יד של הלחצן הקבוע או מחוץ לבית.

כמה עולה סיעוד בדיור מוגן

1.6% מהדיירים הופכים סיעודיים בכל שנה, ומעבר למחלקה סיעודית מייקר את העלות משמעותית: כ־16,000 שקל בחודש. לא לכל דייר יש מאיפה לשלם את הסכום הזה. אחד הפתרונות שהעמותה מקדמת הוא הקמת קרן נוספת אצל האפוטרופוס הכללי, במקביל לקרן הקיימת לטובת דיירים בבתים שפשטו רגל.

דייר שעובר למחלקה סיעודית יוצא מהדיור המוגן ונערך איתו חשבון, אך הוא ממשיך לקבל את שירותי הבית, כולל חוגים והתעמלות. בתי הדיור המוגן מפתחים כיום את המערך הסיעודי, מתוך הבנה שחלק מהדיירים יגיעו אליו.

עבור זוג שמקבל אישור ממשרד הרווחה להעסקת עובד זר שגר איתו בדירה, בעלי הבתים נהגו לגבות תשלום נוסף. העמותה פנתה להליך משפטי וגישור, והתשלום נקבע כיום על 585 שקל בתוספת מע"מ לחודש. יותר מזה בעלי הבתים אינם רשאים לגבות.

מה מייקר את הדיור המוגן

המע"מ על החשבונית החודשית

זו הבעיה המרכזית מבחינת העמותה. בחשבונית החודשית, נניח על סך 8,000 שקל, רשום "עבור שירותים" בלבד. בפועל חלק מהסכום הוא שכר דירה, ובישראל על שכר דירה לא משלמים מע"מ. מכיוון שהחשבונית אינה מפוצלת, הדייר משלם מע"מ גם על רכיב השכירות, הפרש של 1,000 עד 2,000 שקל בחודש.

הסיבה שבתי הדיור המוגן אינם מחויבים לפצל את החשבונית קשורה לחוזים עצמם: אין בהם תאריך סיום, ולכן ההתקשרות אינה נחשבת שכירות. בישראל שכירות מוכרת ככזו כשהחוזה הוא עד 26 שנה. אם יעלה בידי העמותה לשכנע את האוצר שמדובר בשכירות, מדובר ברווח גדול לדיירים. גם על הכסף שנלקח מהפיקדון משולם מע"מ, שלוקח 16% מההון של הדייר, כסף שכבר שולמו עליו כל המסים.

העלאות מחיר מעבר להצמדה למדד

בחוזים רבים כתוב שבעלי הבתים רשאים להעלות את המחיר שנקבע מעבר להצמדה למדד, בשיעור של 2.5% עד 6% לשנה. העמותה פתחה בדיון מול בעלי הבתים בטענה שיש מקרים שבהם ההעלאה מוצדקת, כמו עליית שכר עבודה או מחירי מים וחשמל, אבל בונוס למנהל אינו עילה. הדרישה היא שקיפות: שהדיירים יראו מדוע המחיר עולה. עדיין יש התנגדות מצד בעלי הבתים.

סוג נוסף של מחלוקת נוגע לחוזים ישנים שנחתמו בחשבון דולרי ועברו לשקלים. הטענה של הדיירים היא שההמרה של סיכום מלפני 15 שנה מדולרים לשקלים לא נעשתה במועד הנכון, והפער יכול להגיע ל־50 אלף שקל. גם מקרים כאלה מטופלים.

למי שנמצא לפני חתימה, כדאי להכיר את תקנות הדיור המוגן ואת מה שהן מחייבות את הבית לספק.

מה מבטיח את הפיקדון שלכם

הבעיה הגדולה שהעמותה פתרה נגעה להיעדר בטוחה במקרה שבית דיור מוגן פושט רגל. היו שלושה מקרים כאלה, והכסף של הדיירים אבד. אנשים רבים חששו להיכנס לדיור מוגן כי לא ידעו מה יקרה לפיקדון שלהם. אחרי מאבק ארוך נקבעה בטוחה, והיא מעוגנת כיום בחוק: תוך שנה וחצי חייבים להחזיר את הכסף.

החוק עצמו נחקק ב־2012, אחרי שנים שבהן לא היו בתחום שום חוק ותקנה. גם אחרי החקיקה הוא לא הופעל בפועל, משום שחוק ללא תקנות הוא חוק ללא ערך. תיקון שקידמה העמותה הוא שהתחיל להפעיל אותו.

מתי כדאי לעבור לדיור מוגן

הבתים המוגנים הם פתרון מצוין, אבל כדי ליהנות ממנו באמת ההמלצה היא להיכנס בעודכם בריאים. יש כיום מגמה של דחיית המעבר לגיל מבוגר יותר, אפילו לגיל 80, ואז הדיירים מגיעים עם מגבלות. בר דוד עצמו נכנס בגיל 74, ובעבר היו שנכנסו כבר בגיל 60.

הסיבות למעבר חוזרות על עצמן: הבית נעשה גדול מדי אחרי שהילדים עזבו, מדרגות הופכות למכשול כשמתחילות בעיות ברגליים, המעגל החברתי מצטמצם, ויש רצון להיות במקום שבו מישהו יטפל אם קורה משהו, בלי להזעיק ילד שנמצא בעבודה או בקצה הארץ. על הנישה הזו נבנה הדיור המוגן.

אם אתם בשלב הבדיקה, אפשר להתחיל מאיתור בית מתאים ולהשוות בין האפשרויות לפני שמתחייבים.

מה קורה בשוק: ביקוש, בנייה ורווחיות

הביקוש לדיור מוגן הולך וגובר, בין היתר משום שהדור הצעיר עובד ומתפרנס ואין לו זמן להורים. התחרות ניכרת גם בפרסום הרב ברדיו.

מבחינת בעלי הבתים זהו עסק מצוין. רוב בתי הדיור המוגן הם פרטיים ואינם מפרסמים את רווחיהם, אבל הרווחיות גבוהה יותר מכל עסק נדל"ני אחר, כולל השכרת דירות, וגם מהשקעות בתעשייה. בהתאם, ההשקעות בענף אדירות: רובינשטיין בונה שני בתים, קבוצת עזריאלי שנכנסה לתחום רכשה את פאלאס ובונה בית גדול ליד באר שבע ואחד נוסף במודיעין. בסך הכל צפויות לקום עוד כ־5,000 יחידות דיור.

בממוצע מתחלפים בכל שנה כ־10% מהדיירים, כלומר כ־1,000 יחידות דיור מתפנות ומאוכלסות מחדש בלי שהמדינה נדרשת להשקיע בכך דבר.

אכלוס בית חדש נמשך קרוב לשנתיים. בהתחלה, כשהבית כמעט ריק, אין פעילויות ואין חוגים, ואנשים נמנעים מלהיכנס. זה שלב שבו לפעמים מוצעות הוזלות.

לגבי השאלה איזה בית הוא הטוב ביותר בארץ, בר דוד נמנע מלדרג. הוא מתגורר בקומת קרקע בדירת ארבעה חדרים הבנויה במתכונת של כפר נופש אמריקאי, שלושה חדרים למטה וחדר נוסף למעלה המיועד למטפל כשיהיה צורך. בתים כאלה כמעט אינם נבנים עוד, משום שאין די קרקע, והבתים החדשים נבנים במתכונת של בתי מלון.

על עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל

מתוך כ־15 אלף איש המתגוררים בבתי דיור מוגן בארץ, כ־10,000 רשומים כחברי העמותה. בתי הדיור המוגן של ההסתדרות אינם מאפשרים לדייריהם להצטרף, ומתוך תשעת הבתים של משען רק שניים חברים בעמותה. הנימוק שניתן לדיירים הוא שהצטרפות תיצור להם קשיים. כל שאר בתי הדיור המוגן בארץ משתתפים בעמותה.

התקציב מגיע מדמי חבר של שבעה שקלים בחודש, וכל בעלי התפקידים עובדים בהתנדבות. העמותה הוקמה במקביל לתחילת הפריחה של בתי הדיור המוגן, על ידי אדם שמתגורר עד היום בדיור מוגן בראשון לציון. המטרה שהציב לעצמו הייתה לחוקק חוק בתחום, מתוך הבנה שבוני בתי הדיור המוגן הם בעלי אמצעים שתיאמו ביניהם את הדרישות הכספיות שלא לטובת הדיירים.

בכל בית פועל כיום ועד דיירים נבחר, ויש לכך תקנה מסודרת. הוועד מייצג את הדיירים מול ההנהלה, נפגש איתה לפחות פעם בחודש ומעלה בעיות: תאורה שאינה עובדת, גינה שלא טופלה, כביש שלא נוקה, כיסאות לא נוחים. עצם העובדה שהדיירים בוחרים והוועד מטפל מלכדת את הקהילה.

המטרה שהעמותה הציבה לעצמה היא שרוב האנשים יוכלו להרשות לעצמם דיור מוגן, ולשם כך להוזיל את העלויות. התפיסה האמריקאית שעליה נבנה המודל כוונה דווקא לעשירונים האמצעיים, ובישראל זה אינו המצב. הורדת מחירי הכניסה תכפיל את השימוש, משום שהצורך בחברה המודרנית קיים ממילא.

דיירים ובני משפחה שנתקלים בבעיה מול בית הדיור המוגן מוזמנים לפנות למזכירות העמותה, ומי שמעוניין להצטרף יכול לעשות זאת דרך עמוד החברות בעמותה.